V první řadě je třeba zdůraznit, že opatření mají smysl. Dosavadní apel ze strany státu na striktní dodržování pravidel musí pokračovat i nadále, protože právě tato opatření mají (doufejme) zásadní vliv na omezení výskytu koronaviru v české populaci.
Opětovné otevření v omezeném provozu
Návrh na opětovné otevření v nouzovém režimu závisí na úspěšnosti celostátně přijatých opatření. Jakmile dokážeme zbrzdit vývoj šíření viru Covid-19, můžeme v rámci přijatých bezpečnostních opatření uvažovat o opětovném otevření obchodů a provozoven, a to v nouzovém režimu. Při dodržování přiměřené kázně a v omezené míře, vycházející z aktuálních restrikcí, lze k tomuto kroku přistoupit poměrně brzo – v řádu několika dnů až týdnů, v závislosti na aktuálním vývoji počtu nakažených. Jednat by se mělo především prodejny zdravotních potřeb, potřeb pro děti, potravinových doplňků (vitamínů) a zahradnictví. Co se nouzového režimu týče, doporučujeme vytvoření jednotného manuálu, který by stanovil maximální počet lidí v prodejně, způsob výdeje, plateb, nutnost nošení ochranných pomůcek ze strany prodejců i zákazníků atd. Při splnění těchto podmínek, na kterých se mohou podílet společně pronajímatelé i nájemci (což může vést i k prohloubení obchodních vztahů, namísto jejich ohrožení), lze obchody a provozovny v tomto nouzovém režimu otevřít.
Financování plateb za nájem
Již nyní víme, že dopady spojené s výpadky příjmů budou citelné. Aktuální situace nájemců není špatná, zhoršení ale čekáme postupně u všech, proto se přistupuje k razantní minimalizaci nákladů za provoz budov. Nyní jsou fatálně zasaženy především služby: fitcentra, kadeřnictví, poradci, ubytovny, hotely atd., postupně se situace přenese i na jednotlivé kancelářské nájemce. Předpokládáme, že v průběhu roku dojde k výraznému zhoršení.
Řešení této situace by mělo být komplexní na úrovni státních orgánů. Nelze dopustit stav, kdy ztráty, plynoucí z plošného uzavření obchodů, ponesou jednostranně majitelé nemovitostí. V zájmu všech zúčastněných stran proto doporučujeme cestu společné dohody – kompromisu – s přihlédnutím k uvažovaným kontribucím ze strany státu. Je důležité co nejvíce rozmělnit negativní důsledky výpadku příjmů, aby byly co nejmenší. Nehledě na to, že jak se k sobě nyní obě strany zachovají, bude zcela jistě determinovat jejich vztah i do budoucna.
Některá obchodní centra navrhují tříměsíční moratorium na splátky úvěrů ze strany bank, což je jedna z variant řešení akutního výpadku příjmů. Není však použitelná plošně, neboť řada vlastníků obchodních center nepoužívá ke svému financování banky. Ty se navíc k takovému opatření staví velmi zdrženlivě. V úvahu je zapotřebí vzít také to, že každý subjekt je v jiné finanční kondici. Obchodní centrum, které má nízké LTV a nájemníky ze segmentu potravin, má výrazně lepší manévrovací prostor než takové, které stálo nad finanční propastí ještě v době růstu, před tím, než udeřil koronavirus. Moratoriem bychom prodlužovali život i těm obchodním centrům, které nejsou dlouhodobě perspektivní.
Vedle moratoria na splátky vůči bankám soustřeďme pozornost na subvence ze strany státu. Pokud bude tato podpora navržena a schválena, nebudou mít majitelé problém s cash flow a budou moci splácet. Banky zvažují možnost odkladu splátek, ale nikoliv plošně – budou chtít ke svým klientům přistupovat individuálně a řešit odklad dle skutečných potřeb, finanční síly, charakteru aktiva.
Výše zmíněná podpora ze strany státu by se dle našeho názoru měla týkat také pronajímatelů, kterým by měla zůstat možnost selektivního přístupu a řešení nájemních vztahů v individuální rovině. Plošné odpuštění nájmů není v žádném případě řešením, ale pouze přenesením ztrát z jednoho subjektu na druhý. Schůdnou variantou může být odklad splátek nebo přesunutí nájemních prázdnin z letních měsíců na březen a duben. Dalším řešením mohou být státem podporované nájemní prázdniny. Princip spočívá v úhradě nájmu či jeho části ze strany státu po celou dobu uzavření jednotek (nejenom v obchodních centrech) a podpoře nájemců (firem) v souvislosti s náklady na zaměstnance. Cílem je podpora všech dotčených subjektů, tj. celého řetězce v době, kdy musí plnit závazky, ale nemají příjmy.
Reálně si myslíme, že dojde k prodlužování splatností a odkladu splátek – v lepším případě. Důležité je udržet systém v chodu. Cesta insolvencí a agresivního přístupu není řešení. Určitý problém může být v DPH, kde bychom očekávali vstřícnější přístup státních orgánů v případech, kdy nájemci budou v platbách ve zpoždění nebo budou reálně platit méně.
Z lidského hlediska naprosto chápeme citlivost této situace a to, že panuje větší pochopení pro drobné podnikatele, ale nesmíme zapomínat na fakt, že pronajímatelé jsou zároveň zaměstnavateli, kteří v součtu dávají práci velkému počtu lidí.
Dopady opatření na ekonomiku a obchodní vztahy
Majitelé nemovitostí, developeři a investoři tvoří páteřní síť celého realitního trhu. Pokud bychom tento rozsáhlý sektor destabilizovali, pak ohrožujeme celou naši ekonomiku, neboť výpadek příjmů státního rozpočtu by byl fatální. Pokud by opatření vlády trvala déle nežli minimální únosnou dobu, pak nebudou prostředky ani na tolik potřebnou zdravotní péči, o dopadech na celou společnost nemluvě.
V tuhle chvíli je klíčová pomoc od státu, aby se předešlo zhroucení ekonomiky. Podpora musí být velmi masivní, je to situace, na kterou se nikdo nemohl připravit a škody v případě krachu firem by byly ještě daleko dramatičtější.
Ekonomické vztahy jsou provázané a jejich nerovnováha může způsobit kolaps. Neslibujme proto obchodníkům plošné slevy z nájmu. Pronajímatelé jsou sami motivovaní řešit jejich situaci s porozuměním a přiměřeně možnostem. Pokud bychom finančně destabilizovali silné domácí hráče, pak zastavíme investiční trh, a to jak komerční, tak rezidenční. V krušných dobách před deseti lety to byli právě oni, kdo trh rozhýbali a investovali. Bez silných domácích a etablovaných zahraničních společností, ať již developerských či realitních, by realitní trh na dlouho zkolaboval.
PhDr. Ing. Zdenka Klapalová, CSc. MRICS
Prezidentka ARTN
