Obsah publikace Trend Report 2002 je založen na odborné diskusi členů ARTN, jejich vlastních analýzách a prognózách budoucího vývoje. Jedná se o diskusní materiál, autorská práva jsou vyhrazena Asociaci.

---

Financování nemovitostí a investice do nemovitostí

Krátkodobé financování nebo překlenovací úvěry jsou pro trh nemovitostí využitelné pouze v omezené míře. Úvěrová kritéria zahraničních vlastníků již neumožňují využívat překlenovací úvěry v takové míře jako v minulosti. Proces získávání financování u bank je v současné době již srovnatelný s praxí běžnou ve vyspělých ekonomikách. Je to způsobeno především vstupem nových vlastníků do bank, případně rozšířením škály produktů u bank, které již byly pod kontrolou zahraničního kapitálu. Rozdíl oproti standardním podmínkám v zahraničí často spočívá v nízké informovanosti lokálních účastníků na trhu nemovitostí, tedy mimo oblast finančního sektoru.

Zvyšování informovanosti klientů ve všech segmentech trhu bude pravděpodobně dlouhodobější proces. Například praxe konzervativního oceňování zastavovaných nemovitostí nebo zásady projektového financování off-balance se do povědomí české veřejnosti dostávají velmi pomalu. Naproti tomu četná účast investorů a developerů ze zahraničí pomáhá urychlení vytváření standardního prostředí.

Řada problémů však objektivně souvisí s nedostatečným rozvojem veřejných služeb, například práce stavebních a katastrálních úřadů často zpomaluje procesy. Současně přetrvává nedostatečná transparentnost trhu nemovitostí, kde je k dispozici pouze omezené množství kvalitních informací. Proces získávání potřebných dokladů a následné schvalování financování je tak obvykle delší, než by mohlo být. Především u developerských projektů je potřeba zvýšení koordinace jednotlivých kroků developera s bankou.

Hotelnictví a cestovní ruch

Podstatná většina hotelů i dalších zařízení byla nově vybudována či zásadně rekonstruována po roce 1989 tak, aby se jejich standard přiblížil standardům západoevropským. V řadě případů byl ovšem výsledek spíše rozpačitý. Nové kapacity jsou vesměs budovány jako hotely vyšší kategorie a penziony. Jejich podíl na trhu však není převažující. Historické objekty jsou v ČR charakteristickým typem nemovitosti, užívané a zejména využitelné pro hromadné ubytování ve všech kategoriích a oblastech cestovního ruchu.

Česká republika disponuje značným množstvím historických a často stavebně- či uměleckohistoricky cenných nemovitostí. Jedná se o bývalá a v některých případech i současná sídla šlechty, zasazená vesměs do přírodní scenérie a obvykle obklopená rozsáhlými pozemky. Nabízí se i řada městských paláců a měšťanských domů. Využití takovýchto objektů pro ubytování hotelového typu se jeví jako velmi vhodné, v řadě případů jako jediné smysluplné.

Revitalizace historických objektů je v podmínkách ČR zásadně ovlivněna dvojicí faktorů, jejichž působení je často protichůdné: využití těchto staveb pro potřeby hotelnictví a lázeňství je zcela přirozené, neboť ubytování většího množství osob je jejich původním účelem. Na cestě k jeho dosažení se však stavebník musí vyrovnat s často velmi přísnými požadavky státní památkové péče. Náklady na rekonstrukci a adaptaci historických objektů vesměs nejsou limitujícím faktorem jejich revitalizace. Rozhodující překážkou je zpravidla absence navazující společenské, rekreační či jiné zážitkové infrastruktury, služeb a provozních konceptů.

Nemovitostní právo a daně

Základní legislativní rámec České republiky naplňuje předpoklady pro rozvoj trhu s nemovitostmi. Zákony ČR upravují soukromé vlastnictví nemovitostí a dokonce nabízí možnost odděleného vlastnictví pozemků, budov, bytů a nebytových jednotek. Občanský zákoník a související právní předpisy vytvářejí právní rámec pro pronájem nemovitostí a použití nemovitostí jako předmětu zajištění v oblasti financování projektů včetně úpravy přednostního práva na uspokojení pohledávek v případě prohlášení konkurzu na majetek dlužníka.

Platné právní předpisy však obsahují ustanovení, která k usnadnění fungování trhu a jeho rozvoje vyžadují změnu. Problematická oblast je zejména právní úprava nájmů obecně a s ní úzce související právní úprava nájmů nebytových prostor. V určitých oblastech českého daňového práva je úprava související s nemovitostmi nejednoznačná a umožňuje tak různé interpretace. V praxi jsou společnosti pohybující se na trhu nemovitostí nuceny řešit některé problematické situace, jež daňové právo neupravuje zcela dostatečně.

Tato právní nejistota má negativní dopady na podnikání v oblasti nemovitostí. Mezi problematické části právní úpravy daní je potřeba zmínit zejména technické zhodnocení provedené nájemcem a dopady v oblasti daně z příjmů, dále uplatnění DPH na opravy prováděné nájemcem na pronajatém majetku a registrace k DPH v případě, že jedinou činností společnosti je pronájem nemovitostí.

Trh s kancelářskými prostory

Od počátku 90. let se český trh s kancelářemi vyvíjel obdobně tak, jako tomu bylo v Polsku a Maďarsku. Ohromná poptávka zahraničních společností a velice omezená nabídka kancelářských prostor vedla k neúměrně vysokému růstu nájemného, které v některých případech v Praze dosahovalo až 35–40 EUR/m²/měsíc.

V tuto dobu, na samém počátku devadesátých let, neexistovaly v Praze téměř žádné moderní, nové a efektivně postavené kancelářské objekty. Nabídka prostor byla omezena pouze na budovy bývalých podniků zahraničního obchodu (Motokov, Koospol, Centrotex, Merkurie apod.) a v částečně zrekonstruovaných budovách v centru města. Od této doby se začíná datovat i počátek éry amatérského developmentu kancelářských prostor v Praze, který ovšem vygeneroval nezanedbatelný objem kancelářských ploch velice nízké kvality a standardu.

Tyto kanceláře s sebou přinesly specifické problémy. Všichni tehdejší uživatelé kanceláří se potýkali s problémy při zajištění dostatečně representativních prostor, zajišťování telefonních linek, kancelářského vybavení, parkování i interiérových úprav. Vzhledem k takto omezené nabídce kanceláří v Praze byl velice častým způsobem jak získat kanceláře, pro vznikající zastoupení menších zahraničních i tuzemských poboček, pronájem nově zrekonstruovaného bytu.

Rezidenční trh

Trh s činžovními domy se v ČR začal rozvíjet v roce 1991. V první polovině 90. let byl typický velmi nevyrovnanými cenami. Vliv na ně mělo zejména tržní chování restituentů – z jedné strany jejich očekávání razantního nárůstu cen v návaznosti na předpokládaný růst nájemného, z druhé strany jejich zklamání z technického stavu vráceného nemovitého majetku.

Ceny při převodech objektů z majetku obcí a zprivatizovaných podniků byly mnohdy určovány neprůhlednými a značně problematickými postupy. Od roku 2000 se úroveň prodejních cen ustálila. Význam prodeje činžovních domů od restituentů postupně ustupuje a je nahrazován prodejem z konkurzních podstat přímo nebo prostřednictvím prodeje pohledávek od finančních ústavů, z dražeb dobrovolných i nedobrovolných, případně mezi komerčními subjekty.

V současné době se v činžovních domech ČR nachází cca 35 % z celkového počtu bytů, z toho pouze cca 8 % v domech soukromého vlastníka. Trh s činžovními domy je ve velkých městech ČR, zvláště pak v Praze, velice rozvinutý. Významnou roli zde hrají zahraniční investoři, a to převážně z Itálie, Rakouska, Německa, Holandska, Ruska a Izraele. Investoři z Kyperské republiky bývají zpravidla ve skutečnosti podnikatelé z ČR.

Výše požadovaných výnosů je dána osobou investora a jeho možnostmi získání finančních prostředků. U prodejních cen činžovních domů lze pozorovat očekávání vstupu ČR do EU spojeného s často nepodloženým předpokladem zvýšení cen nemovitostí. Očekávání mnoha majitelů proto vedou k určitému zpomalení a výraznému prodloužení doby prodeje řady objektů.

Trh s maloobchodními prostory

Lze konstatovat, že kvalita nabídky nových nákupních center se ubírá velmi pozitivním vývojem a je na ni kladen stále větší důraz. Zatímco první zavedené hypermarkety byly zpravidla budovány jako jednodušší projekty, v současnosti již velká část nově vznikajících center nabízí možnost nákupu v rozmanité škále obchodů v tzv. „shopping mall“ a dále se prosazuje význam zapojení nabídky zábavy. Po první investiční vlně, které dominovaly projekty „out-of-town“, se navíc zájem developerů začíná více zaměřovat i do vnitroměstských lokalit.

V roce 2001 byly v ČR otevřeny dvě desítky nových nákupních center různé velikosti i charakteru. Mezi nejvýznamnější lze na tomto místě zmínit Shopping Park v Ostravě, který se svým rozsahem obchodních ploch stal největším centrem v zemi. Obchodní komplex Nový Smíchov poprvé v ČR soustředil v rámci jednoho centra více než stovku nájemních jednotek.

V místech dostatečného spotřebitelského potenciálu lze očekávat rozvoj dalších prodejních komplexů. Velká nákupní centra budou vznikat v řadě pražských lokalit (Zličín, Štěrboholy, Pankrác, Chodov, Šeberov, Letňany, Vršovice, Stodůlky, Flora, náměstí Republiky), ale i v ostatních městech (Plzeň, Brno, Olomouc, České Budějovice, aj.).

Trh průmyslových a skladových nemovitostí

Staré průmyslové nemovitosti jsou často stísněné na malých parcelách poblíž center měst, s minimální možností růstu, s nedostatečnými manipulačními prostory pro velké kamiony, některé jsou naopak vzdálené od hlavních přepravních tahů nebo přístupné pouze přes obydlená městská území. Využívané prostory jsou často rozděleny do několika budov různého stáří, často umístěny v několika podlažích a byly vybudovány na míru podle dnes již zastaralých potřeb.

Prostory jsou tak buď příliš nízké a s mnoha podpůrnými sloupy bránícími pružné organizaci provozu nebo naopak příliš vysoké s nadbytkem prostoru, těžkými jeřáby a dalšími dnes již těžko využitelnými prvky. Vrata pro nakládku a vykládku zboží, prostory pro jeho manipulaci jsou nevhodné pro bezpečné a rychlé odbavení zboží převážené novou dopravní technikou. Navíc jsou téměř všechny nemovitosti obsazené a užívané výrobními a distribučními giganty komunistické éry, neboť tato doba neznala spekulativní výstavbu pro trh.

ARTN děkuje svým členům za jejich významnou angažovanost:

• Jan Balák
• Hans van Capelleveen
• Tomáš Drtina
• Olga Humlová
• Tomáš Kulman
• Kamil Kosman
• Evan Lazar
• Radomír Němeček
• Jiří Pácal
• Jan Sadil
• Jakub Sedmihradský
• Karel Stránský
• Michal Šourek
• Eva Zemanová

ARTN děkuje odborníkům za jejich spolupráci:

• Weil, Gotshal and Manges
• PriceWaterhouseCoopers