Méně projektů a návrat ke konzervativním pravidlům mohou prospět kvalitě

Globální trh nemovitostí se musí vyrovnat s rezervovaným přístupem bank a dalších financujících subjektů. To bylo – navzdory tehdejšímu dobíhajícímu (a velice úspěšnému) cyklu tuzemského trhu nemovitostí – hlavním obecným sdělením minulé zprávy. Aktuální publikace už rozebírá následky úbytku peněz v realitním prostředí, v některých segmentech až fatální. Uplynulé dva roky se totiž účinek výrazně zpřísněného přístupu bank i soukromých investorů ještě násobil s nedůvěrou koncových uživatelů nemovitostí – nájemců i kupujících, případně investorů kupujících hotový produkt. Jakkoliv se poslední měsíce objevují například na investičním nebo kancelářském trhu známky citelného oživení, Trend Report 2010 je především statistikou a analýzou nedávného propadu trhu nemovitostí v České republice.

---

Hned na několika místech publikace, jejímž vydavatelem je tradičně Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), zazní skutečnost, že se v letech 2008/2010 výrazným způsobem zpřísnily podmínky financování pro developery – a to jak ve vztahu k jejich vlastním prostředkům, tak předprodejům či předpronájmům. Jak konstatují autoři kapitoly Financování nemovitostí, finančních zdrojů na dlouhodobější úvěry (včetně hypoték) nebyl dostatek, mezibankovní trh přestal fungovat a volné likvidity bylo pomálu. „I nadále částečně přetrvává nedůvěra bank v půjčování peněz na mezibankovním trhu a banky drží vysoké likvidní a rizikové přirážky,“ konstatují autoři, přičemž s dalšími odborníky se shodují, že aspoň na dohled výkonnosti z let 2006/2007 by se zdejší realitní trh mohl dostat jen pokud poroste ekonomika.

Nastalá situace se přímo odrazila i na investičním trhu. V roce 2009 byly v České republice uskutečněny realitní transakce o objemu 512 milionů EUR, což znamenalo 46% meziroční propad. Právě tento segment však zaznamenal v posledním půlroce citelné oživení. K překvapení mnohých však navzdory komplikované ekonomice mnohých developerů i financiérů nedochází masivněji k prodejům tzv. rizikových aktiv (distressed assets). „Věřitelé mají snahu podpořit klienty a korigují tak očekávání razantnějšího poklesu cen. Nicméně v roce 2010 můžeme stále v tomto ohledu očekávat některé výhodné investiční příležitosti pro připravené solventní zájemce,“ tvrdí Zdenka Klapalová, autorka předmětné kapitoly v TR 2010.

Důvodem je možná relativně dobrá kondice v Česku působících bank. Jak v souhrnné, úvodní kapitole Makroekonomický vývoj připomíná profesor Jan Frait z České národní banky (ČNB), Česká republika je stále vnímána jako makroekonomicky stabilní a dobře řízená ekonomika. I když podle ČNB dlouhodobé výnosy českých vládních dluhopisů v posledních čtvrtletích vzrostly, rozdíl mezi výnosy českých dluhopisů a benchmarkovými německými dluhopisy setrvává na úrovni blízké stabilním malým ekonomikám.

Je-li mezi segmenty takový, v jehož případě lze v posledních dvou letech hovořit o výrazné proměně, je to rezidenční trh. Jak dokládá Jiří Pácal se svým týmem na konkrétních číslech, v letech 2008 a 2009 došlo k výraznému poklesu poptávky po nemovitostech a také ke snížení nabídky a pozastavení přípravy a realizace nových projektů. Cenové spekulace a turbulence intenzivně provázely tyto dva roky a k poklesu cen došlo zejména u panelové zástavby, v neatraktivních lokalitách a u developerských projektů, jejichž ceny byly nadsazeny díky realitnímu boomu z let 2006 a 2007. V kapitole, která se nebrání subjektivně laděným hodnotícím pasážím, jsou pojmenovány i důvody deprivace tuzemského bytového trhu – na prvním místě s privatizacemi obecního fondu nabízeného za poddimenzované ceny. Samostatné části jsou věnovány nájemní formě bydlení, nové výstavbě po celé republice nebo bytovým domům. Jistota? Podle autorů bude i přes horší dostupnost úvěrů pokračovat zájem o bydlení v rodinných domcích a v delším časovém horizontu i o větší byty.

Se zpožděním se finanční krize projevuje na trhu s kancelářskými prostory. Zatímco v roce 2008 dosáhla nabídka rekordní úrovně 284 000 m² a v roce 2009 klesla na průměrnou úroveň 163 000 m². V roce 2010 je v Praze odhadováno dokončení rekordně nízkého objemu kancelářských ploch v objemu 45–50 000 m². Realizovaná poptávka přitom ještě v loňském roce téměř vyrovnala výsledek z roku 2008 – 262 000 m². Přesto došlo na konci roku 2009 k mírnému zvýšení neobsazenosti na necelých 12 %. Ochlazení trhu je zřejmé rovněž ze statistiky nájemného. Výše nájemného na konci roku 2008 dosahovala v centru města za prvotřídní kancelářské prostory úrovně 21–23 EUR/m²/měsíc, přičemž na konci roku 2009 kleslo nejvyšší dosahované nájemné k intervalu 19,50–20,50 EUR/m²/měsíc.

Rezistentní nezůstal ani trh s maloobchodními prostory. Ba právě v rychloobrátkovém prodeji se nejrychleji projevila změna chování zákazníků v důsledku. Jak konstatuje garant kapitoly, Tomáš Drtina, celkový makroekonomický vývoj přinesl v roce 2009 pokles výdajů v maloobchodě a změnu nákupních zvyklostí směrem k vyšší citlivosti zákazníků na cenu, což mělo poměrně zásadní dopad na maloobchodní obrat, hlavně v nepotravinářském segmentu. To vše v době, kdy se tuzemský trh vyznačuje poměrně vysokou mírou saturace maloobchodu, zejména v některých územích. I proto se tempo expanze se v období 2008/2010 dramaticky zpomalilo, dokončeny byly v podstatě pouze projekty nastartované v období růstu, nové projekty byly většinou pozdrženy (ať již z důvodu komplikovanějšího financování či obezřetnějšího přístupu investorů a developerů).

Řada obchodních jednotek se dostala do značných finančních problémů; rostoucí počet prodejen i nákupních center se potýká se ztrátou či odchodem nájemců. V mnoha centrech se také původně nastavené výše nájmů ukázaly jako neudržitelné. Posílila pozice nájemců. Na druhé straně ovšem silná centra drží svou pozici, prohlubuje se diferenciace co do úspěšnosti a profitability.

Prakticky na nulu s počtem nově zahajovaných projektů na spekulativní bázi se v roce 2009 dostal trh průmyslových a skladových nemovitostí. Loni přesáhla celková nájemní aktivita v tomto segmentu 394 000 m² pronajaté plochy, což představovalo pokles o 42 % oproti roku 2008. Skoro čtvrtinu realizované poptávky (24 %) přitom tvořily renegociace a obnovy stávajících nájemních smluv. Nejaktivnějším regionem z hlediska pronájmu byla tradičně Praha a její nejbližší okolí (59 % celkové nájemní aktivity). Novým, pozitivnějším trendem, který se začal objevovat v druhé polovině roku 2009, byl návrat konsolidovaných mezinárodních společností, které do České republiky v tichosti přesouvaly řízení dodávek a skladovací kapacity z důvodu značné úspory nákladů.

Byla-li řeč o nucených výprodejích, markantní je to v posledních měsících mezi hotely. Jak tvrdí autoři v kapitole Cestovní ruch a volnočasové aktivity, například v Praze obsazenost hotelů v roce 2009 dramaticky poklesla. Na tomto poklesu se nicméně podepsala podstatně silnější konkurence v důsledku rapidního nárůstu počtu lůžek v luxusní kategorii. Vždyť metropole zažila v uplynulých letech skutečný boom výstavby v segmentu čtyř a pětihvězdičkových hotelů! Přelom roku 2008 a 2009 přinesl zásadní zlom (a globální ekonomická krize byla jen jedním z faktorů). Aktivita investorů v důsledku finanční krize a následující recese byla podstatně utlumena, přestože řada projektů byla ještě dokončena a uvedena do provozu. Situaci nepřispívá ani další pokles počtu kongresů a konferencí pořádaných v České republice, a to i přes marketingové aktivity Czech Convention Bureau.

Kapitola nepopisuje pouze situace na hotelovém trhu. Všímá si tradičně i golfu – ten i přes ztížené ekonomické podmínky zaznamenává další růst – a to jak z hlediska počtu registrovaných hráčů, tak počtu hřišť a souvisejících kapacit. Konec roku 2009 vykazoval celkem 82 normovaných hřišť. Další nové projekty či rozšíření a zkvalitnění stávajících jsou v přípravě či realizaci. Relativně menší dopad má recese rovněž na segment lázeňství a wellness, který se v oblasti nabídky dokázal přizpůsobit a úbytek zahraničních klientů alespoň částečně kompenzoval nárůstem domácí klientely.

Nejhutnější je také v aktuálním Trend Reportu kapitola Právo a daně. I na právní a daňové služby měla (a nadále má) krize vliv. Banky, developeři a stavební společnosti začali například ve větší frekvenci využívat insolvenčního zákona č. 182/2006 Sb., v platném znění, zejména k vymáhání finančních závazků po splatnosti, k restrukturalizaci a oddlužení.

Odhlédnuto od toho, uplynulé dva roky přinesly řadu legislativních změn (schválených i ve stádiu přípravy) s přímým dopadem na trh nemovitostí. Zásadní novelou, která bude mít dopad na development a výstavbu obecně, je namátkou novela zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Podstatné změny pro oblast trhu s nemovitostmi přinesla novela zákona č. 120/2001 Sb. (exekučního řád). Naopak novelizace zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu („stavební zákon“) nesplnila očekávání a jeho aplikace vykázala mnoho nedostatků.

Z oblasti daní lze za klíčovou označit novelu zákona č. 235/2004 Sb. o DPH s účinností od 1. ledna 2009, jež přinesla změnu okamžiku zdanitelného plnění, kdy se při převodu nemovitosti za okamžik zdanitelného plnění považuje den předání nemovitosti nabyvateli do užívání. Nejpozději je dnem zdanitelného plnění doručení listiny s vyznačením právních účinků zápisu vkladu práva do katastru nemovitostí.