Realitu trhu neodráží jen krize, ale i jeho historický vývoj

Stejně jako předchozí edice, ani Trend Report 2012 nemá za cíl informovat o nejaktuálnějším vývoji a nepřináší nejčerstvější čísla. Přednosti této publikace, za níž stojí Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, spočívají v kontinuitě pohledu na zdejší realitní prostředí, komplexním vhledu do jednotlivých segmentů a samozřejmě v renomé autorského týmu, jejž tvoří přední odborníci na jednotlivá témata.

---

Stanovisko centrální autority zaujímá prof. Frait, autor kapitoly Makroekonomický vývoj, další pohled nabízejí „insideři“ z oblasti investičního či kancelářského trhu, svou analýzu čtenářům předkládají i zástupci bankovního sektoru v kapitole Financování nemovitostí. Termíny jako „saturace trhu“, „mezera v dluhovém financování“, „nucené prodeje“ nebo „spekulativní výstavba“ tak na stránkách Trend Reportu dostávají mnohem plastičtější podobu než při četbě (jakkoliv zasvěcených) článků v novinách nebo časopisech.

Trend Report 2012 je souhrnnou analýzou zdejšího realitního prostředí. Stejně jako v předchozích vydáních autorský kolektiv predikuje další vývoj a přes stále převládající negativní sentiment se snaží ukázat, že nemovitostní trh není černobílý a že přináší také řadu pozitivních změn a signálů.

Makroekonomická data zemí eurozóny i České republiky ukazují, že se vývoj posunul od stagnace do recese. I nadále vnímáme, že některé předpovídané makroekonomické indikátory mohou být viděny z příliš optimistického úhlu pohledu. V takových případech hodnotí ARTN další vývoj ekonomiky jako stále rizikový a silně ovlivňující dynamiku realitního trhu.

Rezidenční trh v České republice formovaly v roce 2012 především dvě základní skutečnosti. První z nich byla cenová deregulace nájemného, která skončí k poslednímu dni tohoto roku. Právě deregulace nájemného stojí podle ARTN dlouhodobě za zvyšujícím se zájmem o nájemní bydlení. Zároveň však český realitní trh zhruba od roku 2008 vykazuje stále silnější známky nasycení v oblasti vlastnického bydlení. Nedostatečný zájem o nové byty v letošním roce pokračoval a jeho důkazem byly i slevové a jiné cenové pobídky ze strany developerů. Spolu s tím se projevily i zvyšující se tlaky ze strany financujících bank směrem k developerům, které se týkaly požadavků na kvalitu připravovaných projektů a míru jejich předprodanosti. Celkový obraz českého trhu s bydlením je také nutné zasadit do makroekonomického kontextu, který silně ovlivňuje jeho vývoj.

Kancelářský trh sice zaznamenal v meziročním srovnání let 2010/2012 trend snižování míry neobsazenosti, z hlediska realizovaného objemu obchodů však stále zůstává rekordní rok 2011. Mírný meziroční nárůst pozorujeme u výměry nově postavených kancelářských ploch. V letošním roce se očekává dokončení 99 489 m2, což činí meziroční nárůst zhruba o 14 000 m2. Současně ARTN předpokládá, že pokles míry neobsazenosti se zastaví a začne stoupat. Důvodem pro obrácení tohoto trendu jsou projekty, které byly postaveny čistě na spekulativní bázi. Společně s tím lze konstatovat, že tlaky směřující na větší konkurenceschopnost podobných projektů povedou ve svém důsledku ke snahám o snižování cen nájemného. Nejvyšší letošní měsíční nájemné, tzv. prime rent, se pohybuje kolem 21–20 eur/m2.

Trh maloobchodních prostor zaznamenal v roce 2012 překvapivě mírné oživení, a to jak v oblasti transakcí, tak developmentu. Šlo především o připravované projekty, které měly být uvedeny na trh letos a v příštím roce. Za meziročním oživením však také stojí fakt, že v roce 2011 nebylo historicky poprvé otevřeno žádné nové nákupní centrum, pouze retail parky. Trh je v České republice stále víc saturován, zostřující se konkurence a v některých místech i vysoká koncentrace obchodních ploch způsobují zvyšující se napětí na trhu. Předpokládáme, že problémy nastanou především u těch nákupních center, která se již nyní potýkají s poklesem tržeb, odlivem nájemců či snižující se návštěvností. Naopak v případě dobře etablovaných projektů lze podle ARTN očekávat větší míru odolnosti vůči negativním trendům, jako je např. snižující se spotřeba obyvatel. Lze očekávat, že expanzi maloobchodních ploch vystřídá modernizace, zatraktivnění či rozšiřování těch stávajících.

Trh průmyslových nemovitostí zareagoval na ekonomické turbulence po roce 2008 jako první a jako první také prošel zatěžkávací zkouškou. V současné době se v této oblasti očekává výstavba nových ploch pro konkrétní nájemce. Jde především o společnosti ze segmentu automobilového průmyslu. Spekulativní výstavbu těchto ploch tak vystřídala výstavba na míru podle požadavků klienta.

V segmentu hotelového trhu pozoruje ARTN stagnaci především v kategorii tříhvězdičkových a nižších ubytovacích kapacit. Mírné oživení naopak indikují některé ukazatele v těch nejvyšších třídách. Ceny za ubytování však všeobecně klesají na úroveň před zhruba pěti lety. Optimismus nevyvolávají ani další atributy trhu. I přes jasně deklarovanou podporu ze strany vedení hlavního města se v Praze nedaří zvyšovat počty kongresů. Další zjevné propady lze identifikovat u služeb v oblasti wellness a lázeňství obecně. Naopak pozitivním rysem je zvyšující se kvalita nabízených služeb díky rostoucímu konkurenčnímu prostředí. Trochu překvapivě si dobrou úroveň udržuje golfový development.

Financování bytových i nebytových nemovitostí ovlivnily v letech 2010/2011 některé skutečnosti, např. klesající úrokové sazby, stabilizace vývoje nesplácených úvěrů, nižší úvěrová aktivita stavebních spořitelen nebo omezení financování developerských projektů. Konkrétní odhad budoucího vývoje je podle ARTN relativně obtížný a odvíjí se zejména od výkonnosti globální a evropské ekonomiky, která značně determinuje kondici českého hospodářství. Lze říci, že kombinace velmi dobré kondice českého bankovního systému, dostatečné stability tuzemského trhu nemovitostí a odpovídajícího poměru nabídky a poptávky vytváří předpoklady pro optimističtější predikce.

Investiční trh v České republice se letos opět dostal pod tlak makroekonomického dění. Na českém trhu registruje ARTN zájem o kvalitní výnosové nemovitosti, nejlépe s dlouhodobým bankovním financováním. Vzhledem k současné averzi vůči rizikům budou takové produkty dostávat přednost i v roce 2013. Rok 2011 byl ve znamení návratu mezinárodních investorů na český trh; jejich převaha pokračovala i v roce 2012 s přibližně dvoutřetinovým podílem. Tento trend by měl být do budoucna zachován. Limitujícím faktorem pro růst i pro fungování trhu jako takového se podle ARTN opět stalo bankovní financování. Postupně pokračuje příklon investorů k nemovitostem šetrným k životnímu prostředí a s kvalitnějším vnitřním prostředím – certifikovaným „zeleným“ budovám, k nimž vstřícněji přistupují i banky.

V oblasti práva a daní se základní legislativní rámec České republiky od posledního vydání Trend Reportu v roce 2010 nijak zásadně nezměnil. Právní vztahy v oblasti nemovitostních a realitních transakcí však mj. negativně ovlivnila platnost občanského a obchodního zákoníku, kdy v mnoha případech není zcela jasné, který z nich se použije při konkrétní nemovitostní transakci a v jakém rozsahu. Toto rozdvojení právní úpravy může mít významné právní dopady např. na promlčení práv, smluvní pokutu, náhradu škody apod.