Dílčí pokles trhu nemovitostí může značit jeho stabilizaci

Finanční turbulence a obrat v úvěrovém cyklu ve vyspělých zemích přináší zásadní rizika pro hospodářský růst a stabilitu finančního systému. Nevyjímaje globální trh nemovitostí, který se musí vyrovnat s rezervovaným přístupem bank a dalších financujících subjektů. Praktické důsledky pocítila i Česká republika, která hlásí za první kvartál 2008 významný meziroční propad investičního objemu. „Minimálně příští dva roky lze označit za období velkých rizik pro světovou ekonomiku. Je nutno počítat s poklesem hospodářského růstu v klíčových vyspělých zemích i určitým oslabením dynamiky rozvíjejících se ekonomik,“ upozorňuje dr. Jan Frait z České národní banky, který společně s dalšími deseti autory z různých oblastí realitního prostředí stojí za prestižní publikací Trend Report 2008. Analytickou studii vydává po dvou letech opět Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN). „Ne vždy ale pokles měřitelných kategorií znamená příznak krize. Například v oblasti práva vidíme zřetelný posun zdejšího prostředí mezi země s vyspělým trhem nemovitostí,“ upozorňuje Gabriel Achour, tradiční autor kapitoly věnované legislativě.

---

Zmíněné dopady americké krize hypoték se nejsilněji promítly do segmentů investic a financování nemovitostí. Úvěrující banky jsou opatrnější a přístup k finančním zdrojům tak mají pouze silnější a zavedení investoři. „Ti již nemohou spoléhat na klesající kapitálové výnosy, yieldy. Zájem se orientuje na kvalitní projekty se stabilním cash flow. Více než dříve nabývá na významu aktivní asset a property management jako záruka udržení a případného zvýšení hodnoty nemovitosti,“ komentuje vývoj Zdenka Klapalová, autorka kapitoly Investiční trh a zároveň prezidentka ARTN. A dodává: „Trh v České republice je dle odborníků ARTN stále i přes mírný nárůst kapitalizační míry u prvotřídních kancelářských budov stabilní a pro konzervativnější investory zajímavý. Dynamiku na trhu si stále drží oblast investic do sektoru nemovitosti nižší kvality a to jak v samotné Praze, tak i v regionech.“

V části kapitoly Financování nemovitostí týkající se financování fyzických osob čtenář najde informace o pokračujících dynamických meziročních nárůstech v oblasti hypotečních úvěrů v letech 2006 a 2007. „Do budoucna můžeme vzhledem k situaci na finančních trzích a předpokládanému ekonomickému vývoji očekávat spíše mírný nárůst úrokových sazeb. Neopomenuty byly také trendy a příležitosti v oblasti hypotečních úvěrů a situace s hypotečními úvěry v Evropské unii,“ uvádí garant kapitoly Jan Sadil, ředitel Hypoteční banky, jenž věnoval rozsáhlý prostor také financování právnických osob – zde je charakteristický dynamický vývoj jak v oblasti financování developmentu, tak v oblasti financování investic.

Podle Trend Reportu 2008 se v letech 2008 a 2009 se očekává rekordní nabídka kancelářských ploch na trhu. Minulý rok byla neobsazenost kancelářských ploch na nejnižší úrovni od roku 1998. S nárůstem nabídky se očekává také nárůst poptávky, nicméně dojde současně ke zvyšování míry neobsazenosti kancelářských prostor. Díky vysoké nabídce na trhu úroveň nájemného stagnuje, nicméně hlavně v centru Prahy v důsledku nízké nabídky dochází k mírnému nárůstu nájemného.

Studie si rovněž všímá toho, že v posledních dvou letech se developerské společnosti začaly koncentrovat na další regionální města a mimo Prahy a Brna dochází k nové výstavbě multifunkčních a administrativních center v Ostravě, Českých Budějovicích, Ústí nad Labem, Hradci Králové, Liberci anebo Jihlavě. „Navzdory rostoucí míře saturace trhu český maloobchod pokračuje v dynamickém růstu,“ konstatuje Tomáš Drtina, garant pasáže Trh s maloobchodními prostory. Zásluhu na tom mají podle něj zejména moderní obchodní formáty a nákupní centra nejrůznějších typů, která každoročně obohatí nabídku o stovky tisíc metrů čtverečních obchodních ploch (jak v nově budovaných, tak i rozšiřovaných stávajících centrech). Největší mírou se na nárůstu podílejí prodejny s módou. Patrné je postupné přesouvání hlavního těžiště expanze z největších metropolí i do měst střední kategorie. Růst konkurence spolu s rostoucí diferenciací požadavků poptávkové strany trhu vede k prohlubování rozdílů v úspěšnosti nákupních komplexů i jednotlivých prodejen.

Kapitola Rezidenční trh přináší reálná data z bytové výstavby, nájemního i vlastnického segmentu. Potvrzuje pozitivní vývoj v této oblasti trhu, ale také vyvrací některá zavedená přehnaná hodnocení jak výstavby, tak i vývoje cen. Kapitola velmi dobře navazuje na předchozí tři vydání TR. Autor kapitoly, Jiří Pácal, konstatuje, že z hlediska bytové výstavby dlouhodobě vede Praha a Středočeský kraj, následovány Brnem a jeho okolím.

V roce 2000 bylo podle oficiálních údajů zprivatizováno zhruba 40 % bytového fondu obcí. Na konci roku 2007 to bylo již v průměru 65 %. Po roce 2015 obcím zůstane asi 23 % původního bytového fondu. Rok 2007 byl v Praze ve znamení stagnace výše tržního nájemného; výše pronájmů meziročně klesla u méně kvalitních bytů a na druhé straně příliš velkých, luxusních bytů – na Ostravsku naopak tržní nájmy vzrostly u menších bytů až o 20 %. Pražský trh s byty posledních tří čtyř let tak nevykazuje dramatické nárůsty cen, nýbrž posun co do kvality a velikosti prodávaných nemovitostí

Velkými změnami prošel od roku trh průmyslových a skladových nemovitostí. V roce 2007 bylo pronajato až 870 000 m² skladových nemovitostí, což by znamenalo nárůst o 43 % oproti roku 2006, přičemž neobsazenost vystoupala nad 9 %.

Padesát dva procent transakcí proběhlo na primárním trhu v okolí Prahy. Nicméně sekundární trh a další regiony významně posilují a nadále budou vykazovat strmý růst jak developmentu, tak uzavřených transakcí. I když nadále převládá development na spekulativní bázi, přibývá případů, kdy developer ponechává část skladového projektu v určité fázi realizace a čeká na konkrétního nájemce. Přímé zahraniční investice zaměřené na výrobu a montáž ustupují projektům v oblasti strategických služeb a technologických center.

Jak v kapitole Cestovní ruch uvádí Tomáš Kulman, Praha zažívá boom v segmentu luxusních, pětihvězdičkových hotelů. Aktuálně jen v Praze vzniklo či vzniká na patnáct prvotřídních hotelových zařízení. Obsazenost pražských hotelů od roku 2004 klesá a v roce 2007 se tento ukazatel meziročně snížil o 0,7 procenta na 70 procent. Důvodem je rapidní nárůst lůžek. Výraznější úbytek návštěvnosti hlásí hotely o 3 a méně hvězdičkách. Velkou konjunkturu zažívá golf a související aktivity: na konci roku 2007 bylo k dispozici celkem 74 hřišť a mnoho dalších projektů bylo ve stádiu realizace. Podle České golfové federace je v ČR v současnosti více než 35 000 registrovaných hráčů golfu (z toho 31 % žen).

„Velkým přínosem studie Trend Report je to, že se snaží porovnávat jednotlivé informační prameny a sledovat je dlouhodobě. Nepřichází s velkými objevy, ale přináší poctivé, komplexní a komparativní výstupy,“ konstatuje na závěr Zdenka Klapalová, prezidentka ARTN.