Developeři a (ne)zdražování bytů – jasné téma, dva rozdílné pohledy. Jednou v podobě glosy od komentátorky HN Julie Hrstkové, podruhé jako reakce Marcela Sourala právě na tento článek.
Julie Hrstková: Developeři lžou a kupující zapomínají
Byty budou dražší, upozorňují developeři. Avizované zdražení má nastat kvůli novým předpisům: nové stavby budou muset být maximálně úsporné, takže budou vyžadovat jiná okna, omítky a vůbec materiály, a to všechno stojí peníze. Další experti pak s vážnou tváří vykládají, že lidí přibývá, všichni chtějí do velkých měst s dostatkem pracovních příležitostí, takže je další zdražení prostě nevyhnutelné. K tomu je nutné přidat fenomén sdílené ekonomiky, zejména Airbnb, které dalo vzniknout nové kategorii investičních bytů. Kupující pak všem těmto prognózám věří, a proto kupují cokoliv kdekoliv, takže kvůli hysterii z nedostatku bytů vyvolané developery a médii se s přirážkou prodá i polosklepní panelová garsonka s pěkným výhledem na 25. kilometr dálnice, o kterou se bezpochyby poperou nejen cizinci na Airbnb, ale i budoucí majitelé.
A teď zpátky do reality. Ano, od roku 2010 ceny bytů v průměru stouply o pětinu. Jenže předtím, od roku 2008, ceny bytů padaly. Na úroveň roku 2008 se vrátily až v roce 2015. Developerům se ani tehdy, v krizi, zlevňovat nechtělo. Takže nejdřív přidali sklep zdarma, následovalo parkovací místo, potom kuchyň, a někdy dokonce i auto. Slevy se nejdřív objevily u rozestavěných projektů, které měly problémy s prodejem, což znamená, že byly buď na špatném místě, nebo ve špatné kvalitě. Pak se přidala stará zástavba, především panelové domy na okrajích měst. Tyto dvě kategorie také po krizi potkal největší růst – s ohledem na předcházející vývoj cen vcelku logicky.
O čem developeři a experti na realitní trh nemluví, a pokud ano, pak v poněkud opovržlivém tónu jako o secondhandovém trhu, jsou starší byty. Ty přitom tvoří dvě třetiny všech prodejů. Navíc právě tenhle „starší odpad“ v dobrých lokalitách nezlevnil ani za krize. Bez ohledu na tvrzení developerů, že je skvělé koupit si byt v krásném projektu kdesi v polích na čerstvém vzduchu, kde je to na metro coby kamenem dohodil a pak pár kilometrů došel, byty na pražských Vinohradech, Starém Městě a v Dejvicích byly vždy nedostatkovým zbožím s trvalou hodnotou. To je nutné brát v úvahu při výběru bytu i dnes.
Platí také, že český realitní trh je stále roztříštěný. Velcí hráči, kteří kupují celá sídliště, samozřejmě existují a jejich počet roste, většina obchodů se ale pořád týká jednotlivců. A to je síla i slabost realit. Jednotlivci jsou výrazněji ovlivnění nejen médii a propagandou developerů, ale také financemi, tedy ochotou bank půjčovat peníze, a výší úroků. Právě tady ale dochází k obratu, ke zpřísnění. Ano, developeři by rádi zdražili nemovitosti. To je ale asi tak jediná jistota, která pro současný trh s byty platí.
Marcel Soural: Developeři zdražovat nechtějí
V názorovém materiálu Julie Hrstkové se mohl čtenář Hospodářských novin mimo jiné dozvědět, že „developeři by rádi zdražili nemovitosti“ a že „to je asi tak jediná jistota, která pro současný trh s byty platí.“ Svoje předpoklady přitom autorka opírá o řadu tvrzení, včetně toho, že jsou u nás „jednotlivci výrazněji ovlivnění médii, propagandou developerů a financemi, tedy ochotou bank půjčovat peníze.“
Zatímco developeři a banky vlastní komentáře, analýzy a prognózy vesměs opírají o konkrétní data z trhu, autorka si s nějakými čísly a fakty zase až příliš hlavu neláme.
Je pravda, že většinu trhu s nemovitostmi tvoří starší zástavba, což se v článku ukazuje na příkladu hodnoty bytů na Vinohradech, Starém Městě a v Dejvicích. Zapomíná se přitom ale na to, že většina z těch, kdo touží po obdobném bydlení, na takové byty kvůli jejich vysoké ceně jednoduše nedosáhne. Nehledě na to, že bydlení ve starší zástavbě může sice vypadat na první pohled romanticky, pokud se tam ale nastěhujete, zjistíte, že v domě vlastně není žádný výtah a že máte mnohdy daleko jak k parkování, tak třeba do jakékoliv zeleně nebo na hřiště, pokud zrovna třeba vychováváte malé děti. Samostatnou kapitolou je pak samotná kvalita takových nemovitostí a s tím spojené energetické úspory provozu bytu.
Bydlení není vůbec levnou záležitostí téměř nikde na světě. Skoro všude se do metropolí a větších měst hrnou noví a noví lidé. Proč asi jen do Prahy každodenně za prací a službami dojíždí z okolí více než 150 tisíc obyvatel, jak dokládají čísla Českého statistického úřadu?
Pokud autorka tvrdí, že za údajnou propagandou stojí proradní devolopeři a banky, dostává se na tenký led spekulací, pro něž nemá žádné racionální zdůvodnění. Hlavním indikátorem vývoje je trh. Je překvapující, že na to komentátorka nezávislého ekonomického deníku mnohdy zapomíná a sklouzává do roviny jakýchsi až ideologických frází.
Ve světle toho se už jen jako malý nedostatek jeví fakt, že kvůli novým předpisům, které jsou na stavební postupy i využité materiály a technologie v řadě hledisek o hodně náročnější, úplně všichni developeři rozhodně zdražovat nebudou. Stačí ve stejném vydání Hospodářských novin otočit na první stranu a vyhledat úvodní článek.
