Přihlásit se k odběru newsletteru

    Search
    Domů

    Regiony

    Brno

    Hrubá realizovaná poptávka včetně renegociací dosáhla v Brně roce 2016 celkem 59 797 m2, což bylo o cca3 % % více než v předchozím roce. Čistá realizovaná poptávka po odečtení renegociací a podnájmů dosáhla 52 680 m2, což znamená o 32 % více než v průběhu roku roku 2015.

    Největšími zveřejněnými transakcemi se v průběhu roku 2016 staly předpronájem společnosti Netsuite (7 581 m2) v budově Dorn či předpronájem společnosti Red HatCzech (4 300 m2) v Technologickém Parku II, budova C. V průběhu roku na tyto transakce navázaly nový pronájem společnosti AT&T (2 200 m2) v Campus Science Parku C a expanze společnosti Edwards Services (1 400 m2) ve Spielberk Tower I.

    Celkový objem kancelářských ploch v Brně po zohlednění nové výstavby dosáhl 525 000 m2 – přibližně 80 % z tohoto objemu představují objekty kategorie A a zbývajících 20 % tvoří kanceláře třídy B. V průběhu roku 2016 byly v Brně dokončeny čtyři nové kancelářské budovy o celkové pronajímatelné ploše 43 300 m2 – CTOffice A2 (7 100 m2), Dorn (7 600 m2), Campus Science Park C (13 400 m2) a Areál Slatina O (15 300 m2). Na začátku roku 2017 se ve výstavbě nacházelo celkem 44 300 m2 kanceláří, u 17 300 m2 je plánováno dokončení v roce 2017.

    Nejvyšší dosahované nájemné v Brně stagnuje na úrovni 13,00 EUR/m2/měsíc. Míra neobsazenosti mírně narostla na 12,1 %, což představuje pokles o 1,6 procentního bodu oproti konci roku 2015.

    Ostrava

    Hrubá realizovaná poptávka dosáhla v průběhu roku 2016 přibližně 12 646 m2, což představovalo pokles o cca 40 % v porovnání s bilancí za rok 2015. Čistá realizovaná poptávka po odečtení renegociací a podnájmů dosáhla 6 195 m2. Mezi největší transakce roku 2016 řadíme renegociace společnosti Moneta Money Bank (5 730 m2) v budově CTP Park Ostrava – budova A a nový pronájem nezveřejněné společnosti (1450 m2) v projektu CTP Park Ostrava – budova D.

    Celková výměra kancelářských ploch v Ostravě se stále nachází na úrovni 208 400 m2 – v průběhu roku 2016 nebyl v Ostravě dokončený žádný kancelářský objekt. Budovy třídy A představovaly 72 % celkové plochy a kanceláře třídy B tvořily zbylých 28 %. V současné době jsou ve výstavbě dva projekty, jejichž dokončení je plánováno n arok 2017 – nová nabídka kanceláří by v roce 2017 měla zahrnout dokončení administrativního objektu Red House (4 500 m2) a rekonstrukci budovy ABC Alfa (6 500 m2).

    V Ostravě bylo ke konci roku 2016 evidováno 41 000 m2 volných kancelářských prostor. Míra neobsazenosti se pohybuje kolem 20 % a nejvyšší dosahované nájemné na úrovni 11,50 EUR/m2/měsíc.

    Výhled

    Nízká nezaměstnanost – co na to kancelářský trh?

    Česká republika aktuálně vykazuje nejnižší nezaměstnanost v rámci Evropské unie. Nedostatek nových zaměstnanců se přirozeně podepisuje i na kancelářském trhu a určitě – pokud nedojde ke změně hospodářské situace– bude jedním z faktorů jeho dalšího vývoje.

    Na další možné vlivy na kancelářský trh jsme se dotázali odborné veřejnosti v rámci průzkumu ARTN. Naprostá většina respondentů se shoduje, že lze (nadále) očekávat růst poptávky po kvalitnějších a dražších kancelářských budovách, současně však s rostoucími nároky na vlastní interiér – tzv. fit-out.

    Přirozeně stoupající nároky (a náklady) na kancelářské prostory, ruku v ruce s růstem mezd, mohou vést k úvahám korporací, zda je ČR nákladově atraktivní natolik, aby se jim vyplatila relokace nebo koncentrace oddělení v ČR. 75 % procent respondentů zmíněného průzkumu ARTN se domnívá, že Česká republika může přestat být lákavá z hlediska nákladů a dostupnosti pracovní síly pro umístění a konsolidace center sdílených služeb, vývojových center atp.

    Většina respondentů (89 % z negativně reagujících) je dokonce toho názoru, že se můžeme dočkat i odchodu společností z České republiky. Jde však „pouze“ o jeden z faktorů: nadále evidujeme společnosti, které jsou naopak ve stadiu zvažování či již ve fázi výběru ČR pro umístění centra sdílených služeb. Připouštíme však, že v případě pokračující situace na pracovním trhu (růst nákladů / mezd, menší dostupnost zaměstnanců atd.) mohou některé společnosti český trh opustit. Ostatně, hlavně v oblasti IT oddělení už nyní musí řada společností odborníky „importovat“ za zahraničí, nezřídka z jiných kontinentů.

    Servisované kanceláře a co-workingová centra – kudy dál?

    V posledních letech byla na trhu znatelná expanze provozovatelů servisovaných kanceláří a co-workingových center. Značná část kancelářských budov v dostupných lokalitách dnes již má takového provozovatele mezi svými nájemci. Výsledkem jsou desítky podobných center po celé Praze, ať jde spíše o klasické servisované kanceláře, nebo tzv. co-workingová centra.

    Na trhu přitom registrujeme zájem o expanzi ze strany stávajících provozovatelů, přibývají noví hráči i alternativnější a modernější koncepty stávajících operátorů.

    Výsledky průzkumu ARTN mezi experty doložily opodstatněnost popsaného trendu. 42 % respondentů se shoduje, že lze očekávat pokračující zájem o co-workingovácentra a servisované kanceláře, a to na straně nájemců i operátorů.

    Rozvoj tohoto typu pracovních prostor probíhá i na globální úrovni. V západních metropolích dnes dochází dokonce k situacím, kdy firmy přesouvají své zaměstnance z tradičních kanceláří do co-workingových center, a to včetně velkých hráčů na trhu jako KPMG, General Motors či Merck. Změna ve vnímání těchto konceptů nastala zejména s nástupem platformy WeWork – globálníh ogiganta na poli co-workingu.

    Uváděných motivů pro radikální proměnu pracovního prostředí a organizace provozu je hned několik: od navázání spolupráce s možnými talenty na volné noze, kteří zde působí, až po vytvoření uvolněné atmosféry, kterou taková centra svým zaměstnancům poskytují. Důležitá je rovněž finanční stránka s jasně definovatelnými náklady na pracovní stanici.

    Je zřejmé, že tento obchodní model bude ovlivňovat poptávku po kancelářských prostorách i v dalších letech. A to především z pohledu rozšíření počtu těchto center a možná preference tohoto modelu některými (spíše menšími) firmami před standardním nájemním vztahem.

    Závěr

    Kancelářský trh se nadále stabilizuje, neobsazenost v Praze dosáhla optimální úrovně, přesto mají nájemci možnost vybírat z dostatku plánované výstavby. Nabídka s poptávkou se tak pomalu dostává do zdravé rovnováhy.

    Situaci na kancelářském trhu a predikci dalšího vývoje však nelze vnímat izolovaně, jako statistickou predikci poptávky a nabídky. Vstupů, které ovlivňují další vývoj, je celá řada, ať již jde o lokální či globální makroekonomickou situaci, trh práce či legislativní rámec nové výstavby.

    Více než kdy jindy však budou hrát určující roli nové trendy. Mění se pracovní styly, technologie a s tím způsob fungování firem a jejich nároky. Objevuje se nahrazení lidské pracovní síly umělou inteligencí, část firem přechází na home office a do popředí se dostává co-working a sdílené kanceláře. Přirozeně bude ještě trvat, než tyto fenomény ovlivní statistiky českého kancelářského trhu – zemětřesení zatím nečekáme.

    Dnešní prostředí je však více dynamické než kdykoliv v minulosti. I negativní či pozitivní sentimenty se v rámci společnosti přenášejí mnohem rychleji. Stále je tak třeba opatrnosti – změna může přijít nečekaně. Nicméně vizionářské přístupy mohou v rychle se měnícím světě 21. století dosáhnout značných úspěchů.

    Pavel Novák

    Knight Frank,

    ve spolupráci s Prague Research Forum

    a Regional Research Forum