Přihlásit se k odběru newsletteru

    Search
    Domů

    Pokračuje silná poptávka po kancelářích: celkový objem transakcí za rok 2016 se vyšplhal na 414 400 m2 – to představuje mírný pokles oproti roku 2015 (448 900 m2). Celkem bylo v roce 2016 dokončeno pouhých 33 400 m2 kancelářských ploch. Objem kancelářských prostor v hlavním městě aktuálně činí 3 208 400 m2 s tím, že dalších přibližně 171 300 m2 kancelářských prostor je ve výstavbě s plánovaným dokončením v průběhu roku 2017. V průběhu roku 2016 došlo k poklesu neobsazenosti kancelářských prostor z 14,61 % evidovaných na konci roku 2015 až na aktuálních 10,55 %. Nejvyšší dosahované nájemné se v Praze na konci roku 2016 pohybuje okolo 19,50 EUR/m2/měsíc v centru města a 14,50–15,50 EUR/m2/měsíc v širším centru.

    Poptávka

    V roce 2016 jsme zaznamenali celkový objem 441 400 m2 uzavřených pronájmů v Praze – při souhrnném počtu 726 transakcí. Pokračuje tak silná poptávka z roku 2015. Ačkoliv došlo meziročně k mírnému poklesu, výsledek je stále vysoko nad 5letým a 10letým průměrem.

    Pokud se podíváme na strukturu realizované poptávky detailněji, zjistíme, že mnohem častěji než v roce 2015 šlo o realokace, resp. nové pronájmy. Podíl prodloužených smluv (přejednání) dosáhl v roce 2016 pouze 13 %. V letech 2014 i 2015 přitom činil podíl prodloužených smluv 40 %.

    Z hlediska sektorové statistiky poptávce tradičně dominuje segment IT a komunikačních technologií s 18% podílem na celkovém objemu transakcí. Tento sektor byl následován sektorem profesionálních služeb (12 %) a farmacie (rovněž 12 %). Nejaktivnější lokalitou z pohledu uskutečněných pronájmů se v roce 2016 stala Praha 5 (v roce 2015 se jednalo o Prahu 4), následovaná netradičně Prahou 4. Z pořadí tří nejaktivnějších lokalit tak poprvé vypadla Praha 8.

    Zcela nových nájemců se na kancelářském trhu nadále objevuje úplně minimum. Pokračuje proto především trend expanzí a relokací (nejen) kvalifikovaných odborných pozic, ale i podpůrných služeb do České republiky. Platí to především pro subjekty, které zde již působí: například farmaceutická společnost MSD v Praze nebo Deutsche Telekom v Brně.

    Nabídka

    Celková nabídka kancelářských prostor v Praze na sklonku roku 2016 dosáhla 3 208 400 m2. Vloni developeři dokončili nejnižší objem nových administrativních ploch od roku 1993 – pouhých 33 400 m2.

    Vzhledem k přetrvávající silné poptávce nájemců není překvapením, že naprostá většina projektů byla téměř předpronajata ještě před dokončením.

    Kotelna Park byl dokonce jako jeden z mála projektů v posledních letech zahájen na bázi před-pronájmu, tedy se zajištěným nájemcem před zahájením výstavby. Volné kancelářské plochy byly na konci roku 2016 dostupné pouze v objektech South Point, Harrachovský Palác a Antal BC.

    Už v roce 2016 výstavba kanceláří zásadně oživila a aktuálně se na území Prahy nachází ve fázi výstavby projekty s celkovou plochou 330 344 m2. Zhruba polovina tohoto objemu se nachází v nových budovách, jež by měly být dokončeny v průběhu roku 2017. Zhruba třetina nové nabídky už má smluvně zajištěné nájemce.

    Zbylých 159 064 m2 rozestavěných kancelářských ploch bude dokončeno v průběhu roku 2018, ovšem s tím, že tento údaj může doznat změn – například včasným zahájením výstavby v průběhu roku 2017. Přesto se v dlouhodobém kontextu bude jednat o roky s nadprůměrným množstvím dokončených kancelářských objektů. Bez zajímavosti není to, že stoupá podíl rekonstrukcí nebo redevelompmentu. Na jaře 2017 jsme registrovali šest takových projektů s celkovou nabídkou 52 600 m2.

    Neobsazenost

    V průběhu roku 2016 došlo k poklesu neobsazenosti kancelářských prostor z 14,61 % na 10,55 %. Nutno zmínit, že ještě na začátku roku 2015 přesahovala neobsazenost kancelářských prostor v Praze 17,00 %. To bylo ostatně důvodem odložení zahájení výstavby některých projektů, což se promítlo do velmi nízké bilance dokončených budov v roce 2016.

    Zdrženlivost a obezřetnost developerů (a financujících bank) se vyplatily. Během uplynulého roku se podařilo doobsadit řadu objektů. Neobsazenost klesla dokonce i v městských částech, které do loňského roku vykazovaly nezřídka i více než 25 % volných kancelářských prostor, například Praha 7 nebo Praha 9. Nejnižší podíl neobsazených kanceláří si aktuálně drží Praha 8.

    Nájemné

    Nejvyšší dosahované nájemné se na konci roku 2016 pohybovalo okolo 19,50 EUR/m2/měsíc v centru města a 14,50–15,50 EUR/m2/měsíc v širším centru. Drží se na konstantní úrovni od roku 2009 s tím, že pokud nájemné klesalo, zpravidla se jednalo o nájemné u starších objektů.

    Nájemné se spíše snižovalo v rovině efektivního nájmu, kdy docházelo k nárůstu pobídek. Domníváme se, že další nárůst pobídek se stane velmi řídkým jevem – v rámci některých lokalit naopak očekáváme opětovné zvyšování efektivního nájmu, tedy pokles míry poskytovaných incentiv.

    Pavel Novák

    Knight Frank,

    ve spolupráci s Prague Research Forum

    a Regional Research Forum