Téma remodelingu obchodních center je aktuální teprve v posledních letech. Je to dáno tím, že tento trh je v České republice relativně mladý. Přesto bylo v minulých letech provedeno již několik zásadních remodelingů obchodních center, otevřených v období 1996/2006, tedy během prvního boomu výstavby obchodních center u nás.
Předmětem této krátké sondy nejsou drobné úpravy obchodních center, které mají spíše marketingový rozměr, ale zásadní remodeling v řádech milionů eur. Na takový remodeling musíme stejně jako na výstavbu obchodního centra pohlížet jako na investici. Důvodů, pro které se majitelé k takové investici rozhodnou, je několik. Tím základním je vždy dlouhodobé zvýšení hodnoty obchodního centra, ať už skrz růst očekávaných příjmů z nájmů nebo vylepšení yieldu.
-
- Obchodní centra otevřená v Praze mezi lety 1996 a 2006 | Zdroj: David Pažitka
Na trhu, který funguje desítky let (i s patřičnou dávkou regulace) jako například ve Francii, se hovoří o remodelingu jako součásti přirozeného cyklu. Po určité době (cca 20 letech) nastává potřeba centrum zásadně změnit a majitel, zpravidla dlouhodobý investor, přistupuje více či méně ochotně k jeho realizaci.
Troufám si tvrdit, že vzhledem k mládí českého trhu o přirozeném cyklu v našich podmínkách ještě nemůžeme hovořit. A to přesto, že pro renovaci centra Nový Smíchov (2010/2011), jehož je naše společnost majitelem, byl hlavním impulsem právě zmiňovaný přirozený cyklus a jeho fáze.
Důvody remodelingu
Ty největší a nejúspěšnější počiny v oblasti remodelingu byly a jsou v České republice spojené s expanzí. Dochází k tomu, že ke stávajícímu fungujícímu centru se přistavuje další obchodní plocha, jež je svou velikostí významná. Protože není představitelné nabízet zákazníkům na první pohled odlišnou „starou“ a „novou“ část, prochází ta původní modernizací.
Vedlejším efektem je pak použití nových technologií, které vedou buď ke zvýšení komfortu zákazníků, nebo k úsporám budoucích provozních nákladů. Jako příklad slouží Černý Most, Letňany či probíhající expanze OC Chodov.
Mimochodem, v případě Chodova je třeba zmínit ještě jeden významný efekt remodelingu, jímž je reakce na změny chování zákazníka a jeho preferencí. Velká část nové obchodní plochy bude totiž obsazena restauracemi a zábavou, tedy aktivitami, které většina výzkumů označuje jako budoucí dominanty tenant mixu úspěšných center. Dalšími budoucími magnety budou služby a třeba výdejny velkých internetových obchodníků.
Dalším důvodem nebo spíše impulsem, který považuji za důležitý, je změna majitele obchodního centra. Od doby, kdy bylo centrum developerem zrealizováno či dokonce naplánováno, se změnila řada faktorů. Ať již v oblasti dopravy (stanice metra, pražské tunely aj.), konkurence, ale především v odlišném chování zákazníka buď přímo v centru, nebo v jeho spádové oblasti.
Změna designu interiéru, vertikálního spojení uvnitř centra nebo třeba výměna jednoho či několika kotevních nájemců s odpovídajícími stavebními úpravami jsou pak jedinou možnou odpovědí nového vlastníka s dlouhodobou strategií, který často centrum kupuje s přesným plánem takového remodelingu. Toto jsme zažili například v Novodvorské Plaza.
Trendy v remodelingu
Dá se předpokládat, že oba dva výše uvedené aktuální důvody remodelingu obchodních center budou v budoucích letech slábnout. V oblasti expanze již není tolik prostoru (především u nadprůměrně úspěšných center), navíc případné rozšíření center je a bude administrativně náročnější. Centra, která by stále potřebovala revoluční změny, situaci řeší dílčím a průběžným remodelingem.
Očekávám tedy, že v budoucích letech se stane remodeling přirozenou součástí životního cyklu obchodního centra. Ke změnám bude docházet pravidelně na základě vývoje designu, technologií a tento proces bude tažen konkurencí, kdy v ojedinělých případech může být spojen s repositioningem centra a/nebo příchodem zásadního nového kotevního nájemce typu Primark. Remodeling se na jedné straně stane povinností, jejíž opomenutí trh – nájemci a zákazníci – neodpustí, na druhou stranu bude pravidelnou příležitostí k revizi a korekci strategie každého obchodního centra.
David Pažitka
Klépierre
