V předchozích vydáních Trend Reportu jsme přinesli shrnutí nejpodstatnějších institutů zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, v platném znění („ObčZ“), a jejich dopadu na realitní praxi.
Z posledních edicí Trend Reportu je zároveň patrné, že realitní trh vnímá nedostatky rekodifikace soukromého práva. Zejména se jedná o výkladové nejasnosti ObčZ, které ovlivňují právní jistotu stran. Vzhledem k tomu, že uplynul již třetí rok ode dne nabytí účinnosti ObčZ, začíná se pomalu utvářet judikatura Nejvyššího soudu, která může přispět k odstranění nejasností spojených s přijetím ObčZ.1
V první části této kapitoly se proto zaměřujeme na meziroční srovnání vývoje judikatury Nejvyššího soudu v aspektech, které mohou mít vliv na nemovitostní transakce a realitní trh jako takový, a dále na některé instituty významné pro realitní praxi, jež i nadále zůstávají předmětem diskuzí (dočasná stavba).
Ve druhé části jsme se zaměřili na první novelu ObčZ, v důsledku které bude obnoveno předkupní právo spoluvlastníků nemovitých věcí.
Vypořádání staveb na cizích pozemcích
Se skutečností, že od 1. ledna 2014 se stavby staly součástí pozemků, za předpokladu, že ke stavbě i pozemku měla vlastnického právo tatáž osoba, se praxe již sžila. Součástí pozemků se nestaly ty stavby, které byly ke dni nabytí účinnosti ObčZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku.2 Pro tento případ ObčZ zakotvil vzájemné zákonné předkupní právo vlastníka stavby a pozemku.
V případě, že za účinnosti ObčZ postaví stavebník na cizím pozemku stavbu, aniž by k tomu měl jakýkoli právní titul3, připadne tato vlastníkovi pozemku.4 Ten nahradí osobě, která stavbu zřídila v dobré víře, účelně vynaložené náklady.5 Další způsoby vypořádání se liší v závislosti na tom, zda stavebník byl v dobré víře, či nikoli. Soud může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout o odstranění neoprávněné stavby, rovněž ale může na návrh některé ze stran přikázat pozemek za náhradu do vlastnictví stavebníka. Stavebník se dále může po vlastníkovi pozemku6 domáhat, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu. Právo požadovat odkup pozemku stavebníkem je zachováno i ve prospěch vlastníka pozemku.
Situace je složitější v případě, že na cizím pozemku je umístěna neoprávněná stavba, která na něm byla zřízena před 1. lednem 2014. S ohledem na přechodná ustanovení ObčZ se stavba nestane součástí pozemku. Zůstává ale otázkou, jak by měla být taková stavba vypořádána.7 ObčZ v této souvislosti návod nenabízí.
Podle právní úpravy platné do 31. prosince 2013 v zásadě platilo, že zřídil-li někdo neoprávněnou stavbu na cizím pozemku, mohl se vlastník pozemku domáhat odstranění stavby, a to na náklady toho, kdo stavbu zřídil.8 Podle dosavadní judikatury9 platilo, že způsob vypořádání stavby umístěné na cizím pozemku probíhá podle právní úpravy účinné v době rozhodování soudu o vypořádání. V souladu s tím by vypořádání neoprávněné stavby po 1. lednu 2014 mělo probíhat podle ObčZ.
Nejvyšší soud měl v průběhu roku 2016 již příležitost rozhodnout o aplikaci ObčZ na právní vztahy vyplývající z umístění neoprávněné stavby na cizí pozemek před 1. lednem 2014. Nejvyšší soud rozhodl v tom smyslu, že pro vypořádání těchto staveb není úprava ObčZ použitelná, a to z důvodu, že ObčZ vychází v rámci vypořádání neoprávněných staveb z přístupu opačného, než který je zakotven v přechodných ustanoveních. Podle něj se stavba zřízená stavebníkem odlišným od vlastníka pozemku před 1. lednem 2014 nestává součástí pozemku.
Vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. lednem 2014 se proto nadále bude provádět podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, přičemž primární bude i nadále odstranění stavby.
Otázkou i nadále zůstává, jak bude prováděno vypořádání staveb oprávněně umístěných na cizích pozemcích před 1. lednem 2014 na základě dočasného titulu (např. nájmu), jehož doba za účinnosti ObčZ uplyne.
Nabytí od nevlastníka
V předešlých vydáních Trend Reportu již byla řešena otázka nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě ochrany dobré víry nabyvatele podle ObčZ. S ohledem na to, že princip nabytí od nevlastníka na základě dobré víry se uplatní v zásadě až na převody realizované po 1. lednu 2015, se domníváme, že i nadále bude v rámci nemovitostních transakcí aktuální otázka možnosti nabytí vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka v případě převodů uskutečněných před 1. lednem 2014 (resp. 2015).
Tato otázka byla dlouhou dobu mezi Ústavním soudem a Nejvyšším soudem sporná. Zatímco Ústavní soud se přihlásil k závěru, že i přesto, že právním řádem nebyla možnost nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka upravena, bylo možné, aby kupující v dobré víře takto vlastnické právo nabyl.10
Oproti tomu Nejvyšší soud argumentoval, že s ohledem na zásadu, že nikdo na jiného nemůže převést více práv, než má sám, není možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti zapsané do katastru nemovitostí od nevlastníka na základě dobré víry bez dalšího, ale pouze pokud současně dojde k uplynutí desetileté vydržecí doby. V takovém případě vznikne vlastnické právo vydržením. Nejvyšší soud zpočátku na své argumentaci setrvával, a to i po nabytí účinnosti ObčZ.
Zlom nastal v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 353/2016, ve kterém velký senát poprvé uzavřel, že podle právní úpravy účinné do 31. prosince 2013, resp. do 31. prosince 2014, bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí.11
Na rozdíl od úpravy ObčZ neplynou prozatím z judikatury Ústavního soudu ani Nejvyššího soudu omezení podobná těm stanoveným v ObčZ.12 Ochranu dobrověrného nabyvatele vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí před 1. lednem 2014, resp. 1. lednem 2015, lze proto prozatím považovat za širší oproti ochraně poskytované ObčZ.
Dočasná stavba
Dočasná stavba je samostatnou nemovitou věcí a představuje jednu z výjimek, kdy se stavba nestává součástí pozemku.13 Pojem dočasné stavby ale není ObčZ definován a téměř okamžitě se proto začaly objevovat diskuse ohledně povahy dočasné stavby a otázky, zda i po nabytí účinnosti ObčZ bude možné zřídit stavbu na cizím pozemku jako samostatnou věc (tj. aniž by se tato stala součástí pozemku) např. na základě nájemní smlouvy.
S ohledem na zásadu nezávislého uplatňování soukromého a veřejného práva by pro posouzení dočasnosti stavby mělo být nerozhodné určení stavebním úřadem, tj. zda užívání stavby bylo povoleno jako dočasné, či bez časového omezení.14
Aniž by prozatím kritéria dočasnosti stavby byla vymezena v judikatuře Nejvyššího soudu, lze se s ohledem na převažující závěry odborné veřejnosti domnívat, že hlavním kritériem pro posouzení dočasnosti stavby bude úmysl stavebníka a rovněž objektivní zdání stavby, tj. jak stavba bude objektivně působit na třetí osoby a zda z jejich pohledu bude moci být považována za trvalou, či nikoli (např. s ohledem na svou stavební konstrukci).
V zásadě by tak pro určení dočasnosti stavby neměla být sama o sobě rozhodující dočasnost titulu, na základě kterého je stavba na pozemku umístěna.15 Umisťování staveb na cizích pozemcích na základě nájemní smlouvy i po nabytí účinnosti ObčZ proto může být poměrně rizikové.16 Lze uzavřít, že bez judikatury Nejvyššího soudu je prozatím nejjistějším prostředkem pro umisťování staveb na cizí pozemek (aniž by se tyto stavby staly součástí pozemku) zřízení práva stavby.
Předkupní právo
Novelou ObčZ č. 460/2016 Sb. dochází s účinností od 1. ledna 2018 ke znovuobnovení institutu zákonného předkupního práva v případě převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci. Tato skutečnost může způsobit prodloužení prodeje nemovitostí v řádech měsíců.
Zrušení zákonného předkupního práva bylo přitom jednou z podstatných novinek, kterou ObčZ zavedl a kterou realitní praxe uvítala. Dosavadní zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zaniklo uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti ObčZ17, tj. k 1. lednu 2015. ObčZ přitom nově upravil předkupní právo pro případ, že spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě trvá předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.
Od 1. ledna 2018 tedy dojde k rozšíření zákonného předkupního práva na všechny případy převodů spoluvlastnických podílů na nemovité věci.18 Pokud spoluvlastník bude mít v úmyslu zcizit19 svůj podíl, bude mít povinnost nabídnout jej předkupníkovi20 ke koupi. Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi vzniká až v okamžiku, kdy prodávající uzavře se třetí osobou (tzv. koupěchtivým) kupní smlouvu. Do té doby nemá předkupník žádné právo ani žádné právní prostředky požadovat po prodávajícím, aby mu věc nabídl ke koupi. Po uzavření smlouvy s koupěchtivým je prodávající povinen učinit předkupníkovi nabídku ohlášením všech podmínek převodu.21
Pokud předkupník nabídku akceptuje, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem v zásadě za stejných podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Předkupník je povinen zaplatit prodávajícímu kupní cenu ve sjednané lhůtě a pokud tato neexistuje, pak ve lhůtě do tří měsíců po učinění nabídky v případě prodeje nemovité věci. V případě, že předkupník cenu v této lhůtě nezaplatí, nemůže se nadále domáhat uskutečnění koupě.
Z výše uvedeného je patrné, že může vzniknout situace, kdy ohledně jednoho předmětu převodu budou uzavřeny dvě smlouvy, přičemž uplatněním předkupního práva nedojde k automatickému zániku smlouvy s předkupníkem. ObčZ se snaží tento problém řešit tím způsobem, že pokud koupěchtivý věděl o předkupním právu (nebo o něm vědět musel), platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.
I po znovuzavedení zákonného předkupního práva mezi spoluvlastníky nemovité věci bude možné, aby se spoluvlastníci vzdali předkupního práva, a to i s účinky pro své právní nástupce. V případě, že jde o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj rovněž zapíše.22
Tereza Fröhlichová
ACHOUR & PARTNERS advokátní kancelář, s.r.o.
1 Prozatím je tato judikatura spojená především s aplikací přechodných ustanovení ObčZ.
2 Obdobně tento princip platí pro stavbu, která (i) je ve spoluvlastnictví a vlastníky pozemku jsou jen někteří ze spoluvlastníků, nebo (ii) má být zřízena na cizím pozemku na základě věcného práva vzniklého stavebníkovi přede dnem nabytí účinnosti ObčZ nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti ObčZ. Proto se podle našeho názoru součástí pozemků nestaly ani stavby umístěné na cizích pozemcích na základě nájemní smlouvy uzavřené před 1. lednem 2014.
3 Charakter stavby jako neoprávněné je spojen s neexistencí titulu v době její výstavby (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 604/2013). Pokud je stavba sice zřízena na cizím pozemku bez příslušného právního titulu, ale tento nedostatek je později zhojen (stavebník a vlastník pozemku uzavřou smlouvu, na základě které vznikne stavebníkovi věcné či smluvní právo mít na pozemku stavbu umístěnou), nebude se nadále jednat o neoprávněnou stavbu (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1627/99).
4 V souladu s § 1084 ObčZ stavba zřízená na cizím pozemku „připadá“ vlastníkovi pozemku. Termín „připadá“ byl zvolen s ohledem na to, že takovou stavbou může být i stavba dočasná, která má podle ObčZ charakter samostatné stavby a nestává se proto součástí pozemku.
5 Pokud jde o stavebníka, který při zřizování stavby v dobré víře nebyl, má nárok na úhradu toho, o co se reálně zvýšila hodnota pozemku stavbou.
6 Za předpokladu, že tento o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal.
7 Nabízí se rovněž otázka, zda vlastníkovi stavby vzniká zákonné předkupní právo k pozemku, na kterém je stavba umístěna.
8 K odstranění stavby soud nepřistoupil, pokud to nebylo účelné. V takovém případě mohl soud, pokud s tím vlastník pozemku souhlasil, přikázat stavbu za náhradu do vlastnictví vlastníka pozemku. Dalším ze způsobů vypořádání práv stavebníka a vlastníka pozemku bylo např. zřízení věcného břemene k pozemku za náhradu.
9 Např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3122/2009.
10 Podle Ústavního soudu (např. nález Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 415/15) je princip dobré víry jedním z klíčových projevů principu právní jistoty.
11 Hlavním argumentačním východiskem přitom byla povinnost respektovat judikaturu Ústavního soudu.
12 Podle § 984 ObčZ v případě, že není zapsaný stav ve veřejném seznamu v souladu se skutečným stavem, svědčí tento stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu (půjde tedy o smluvní převody, a to nikoli bezúplatné) v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.
13 Podle § 506 ObčZ je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných.
14 Ostatně k možnosti použití stavebních předpisů pro definici stavby v občanskoprávním smyslu se již Nejvyšší soud vyjádřil, a to např. v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1118/2005, ve kterém uvedl, že „[V] případě, že občanskoprávní předpisy používají pojem ‚stavba‘, nelze obsah tohoto pojmu vykládat jen podle stavebních předpisů, neboť stavební předpisy chápou pojem ‚stavba‘ dynamicky, tedy jako činnost, směřující k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Pro účely občanského práva je pojem ‚stavba‘ nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu.“
15 Tímto dočasným titulem bude zejména nájemní smlouva či smlouva o zřízení věcného břemene.
16 Stavebník v současné době nemá právní jistotu, zda stavba nebude považována za součást pozemku. V takovém případě by se na vypořádání stavby použila pravidla uvedená v části ohledně vypořádání staveb umístěných na cizích pozemcích.
17 S výjimkou předkupního práva v případě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu.
18 ObčZ vedle toho upravuje (i) zákonné předkupní právo vlastníka stavby a vlastníka pozemku v případě, že jde o odlišné osoby, (ii) zákonné předkupní právo nájemce bytu k jednotce při jejím prvním převodu, pokud ke vzniku jednotky dochází rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo (iii) zákonné předkupní právo stavebníka a vlastníka pozemku v případě zřízení práva stavby.
19 Překupní právo se použije jak v případě úplatných, tak bezúplatných převodů.
20 ObčZ označuje jako předkupníka osobu, v jejíž prospěch se předkupní právo zřizuje.
21 Pokud předkupník nabídku přijme, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za stejných podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.
22 Zápis vzdání se předkupního práva bude prováděn poznámkou.
