Průzkum ARTN: ceny rezidenčních nemovitostí dosahují nových maxim a stále stoupají

Růst cen rezidenčních nemovitostí, predikovaný v loňském Trend Reportu, se vyplnil. Odborníci začínají hovořit o cenové bublině.

Silná poptávka po rezidenčních nemovitostech ve velkých městech jako Praha, Brno, Plzeň nebo Olomouc je motivována především rekordně nízkými sazbami u hypoték.

ČNB přichází s regulací hypotečního trhu a omezuje maximální možné LTV na 80 %. Další ochlazení hypotečního trhu nastane se stoupajícími úrokovými sazbami.

Airbnb ve velkých městech zvyšuje ceny dlouhodobých pronájmů. Experti varují, že vlastní bydlení, stejně jako bydlení v pronájmu, se stává nedostupným pro nižší příjmové vrstvy obyvatelstva, především pro mladé lidi.

Rezidenční trh v hlavní roli

Z výsledků průzkumu jednoznačně vyplývá, že oblast rezidenčních nemovitostí na sebe strhla téměř veškerou pozornost, spojenou s realitním trhem. Tématem číslo jedna byl citelný růst cen nemovitostí a zpřísňující podmínky pro hypoteční úvěrování. K tomuto restriktivnímu opatření přistoupila ČNB v průběhu roku 2017, aby zpomalila neustále rostoucí objem nově poskytovaných hypoték.

Mezi respondenty převládá názor, že ceny nemovitostí dosáhly nového maxima. Zmiňují dlouhodobý akutní nedostatek rezidenčních nemovitostí v Praze a netají se obavami, že se vlastní bydlení ve velkých městech stává nedostupným pro určitou skupinu lidí, především pro mladé. Ti totiž nemají finanční rezervy, nutné na pokrytí bankami požadovaných dvaceti procent z výše hypotečního úvěru, stejně jako na pokrytí daně z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent. Na druhou stranu zmiňují, že pro investory zůstává Praha i nadále levná, a tím pádem velmi lákavá, a nepředpokládají jejich odliv do jiných destinací. Definují Českou republiku jako atraktivní a bezpečnou zemi s dobrými makroekonomickými ukazateli.

„Rok 2018 se ponese v podobném duchu jako loňský rok. V oblasti rezidenčních nemovitostí můžeme ještě očekávat další mírný růst cen, který je způsoben především nedostatkem nových bytů. Sice existuje nabídka tzv. secondhandových nemovitostí, povětšinou starších bytů v původní výstavbě, ty však často vyžadují nemalé investice do rekonstrukce. Cenově dostupných bytů je dlouhodobě málo a nabídka se i nadále zužuje, což je dáno obecně dobrou kondicí ekonomiky a konkrétně růstem mezd i zájmem Čechů o vlastní bydlení.“Zdenka Klapalová, Knight Frank

Odborníci očekávají plynulý růst nájemného, a to ve všech segmentech nemovitostního trhu. Nejvíce patrný bude zřejmě u bydlení, neboť vláda v demisi přišla na konci února 2018 s návrhem zvýšení daní lidem, kteří mají hlavní příjmy z pronájmu bytů, a to v řádu několika desítek procent. Návrh se má týkat všech fyzických osob, jež mají příjmy osvobozené od platby sociálního a zdravotního pojištění. U těchto osob, jejichž příjmy přesáhnou 1,5 milionu korun ročně, se mají daně navýšit o 60 procent. Zároveň se ale shodují, že rozhodujícími faktory budou opět především lokalita a kvalita projektu.

Vlastní kapitolou je financování nemovitostí formou hypotečního úvěru. Experti se shodují, že po tučných létech je na řadě pokles objemu poskytovaných hypoték. Ten bude způsoben postupným růstem úrokových sazeb, dopadem nově zavedené regulatoriky ČNB a možným dalším zpřísněním podmínek pro financování nemovitostí.

(Staro)nové trendy v oblasti nemovitostí

Důležitou roli bude mít s ohledem na růst konkurence moderní design a fit-out prodejen, stejně jako rozvoj poskytovaných služeb, a to jak obchodními centry, tak samotnými prodejci. Objednání on-line a vyzvednutí na prodejně bude zcela běžné, stejně jako cílení na eco-friendly klientelu. Větší důraz bude kladen na sběr klientských dat a následné využívání. Trendem bude tzv. leissure shopping – spojení zábavy, volnočasových aktivit a nakupování v jednom.

„Po mnoha letech levných peněz se trend začal významně otáčet. V kombinaci s rostoucími cenami nemovitostí lze očekávat odliv domácích investorů, kteří nebudou ochotni kupovat drahé nemovitosti a zároveň si na ně půjčovat za relativně vyšší úrok. U zahraničních investorů lze naopak očekávat rostoucí zájem – z jejich pohledu je Praha stále cenově velmi dostupná.“Peter Višňovský, LEXXUS

Mezi klíčové faktory při výběru kancelářské budovy jednoznačně patří lokalita a dopravní dostupnost. Druhý zmiňovaný faktor je důležitým parametrem především pro zaměstnance. Jako zcela standardní je již brána vysoká kvalita budov, stejně jako moderní design a fit-out užívaných prostor. Trendem posledních let je přizpůsobování objektů potřebám zaměstnanců, kteří v těchto budovách pracují, ať už se jedná o vytváření společných míst pro potkávání a co-working, pro relax nebo sport.

Mírný růst v oblasti investičního trhu s komerčními nemovitostmi bude i do budoucna poháněn především stabilní situací na finančním trhu, nicméně experti se shodují, že kvalitní nemovitosti jsou rozebrány a stejně jako v případě rezidenčních nemovitostí poptávka převyšuje nabídku.

Nová legislativa

Od ledna 2018 začala platit novela stavebního zákona, která přinesla řadu změn a novinek. Novela má pomoci stavitelům a ulevit přetíženým stavebním úřadům. Ministerstvo pro místní rozvoj si od novely slibuje zjednodušení změn územně-plánovací dokumentace, zkrácení lhůty pro napadení územního plánu, prodloužení lhůty pro města a obce pro pořízení nových územních plánů o dva roky, zjednodušené postupy a společná řízení pro územní a stavební řízení atd. Zda tyto změny povedou k deklarovanému cíli v podobě urychlení a zjednodušení povolovacích procesů, se samozřejmě ukáže až v praxi.

„Služby typu airbnb ovlivňují cenu rezidencí – zejména v turisticky atraktivních lokalitách. Je to reálně konkurence hotelovému ubytování. Výnosnost takovýchto nemovitostí je výrazně vyšší, což se projevuje na jejich tržní ceně. Myslím si, že regulace by měla být stejná jako v případě hotelů. Je otázkou i pro představitele samosprávy, zda centra jejich měst mají sloužit jen krátkodobému ubytování, nebo zda chtějí mít dlouhodobé uživatele bytů, kteří v této lokalitě pak ,svůj‘ život žijí a vytváří živou lokální komunitu.“Pavel Berger, Komerční banka

Dalším velkým tématem roku 2018 je GDPR (General Data Protection Regulation), obecné nařízení o ochraně osobních údajů, které vstoupí v platnost 25. května 2018. Jeho účelem je zvýšení ochrany osobních údajů, stanovení pravidel v souvislosti se zpracováním a pohybem těchto dat.

Co trhu nemovitostí škodí?

Mezi dva klíčové faktory, které negativně ovlivňují trh nemovitostí a na kterých se shodli všichni respondenti napříč celým trhem, je velice pomalý proces povolování staveb a chybějící Metropolitní územní plán. Právě celkově nejasná a nepružná legislativní situace, týkající se přípravy a realizace stavby, je charakterizována jako největší problém nemovitostního trhu u nás. Z úst odborníků zaznívá jasná výtka, že právě ona nepružnost znemožňuje reagovat na nikoliv aktuální, ale dlouhodobé změny v nabídce a poptávce. Zmiňována je rovněž dlouhodobě poddimenzovaná nekvalitní dopravní infrastruktura včetně dálničního spojení na okolní státy.

„Celková legislativní situace přípravy a realizace staveb je největším problémem nemovitostního trhu. Segment developmentu nemůže dostatečně pružně reagovat na změnu v nabídce a poptávce na trhu, ale je zásadním způsobem determinován kapacitou a průchodností příslušných správních procesů.“Tomáš Kadeřábek, Asociace developerů

Na otázku, zda služby typu airbnb ovlivňují ceny rezidenčních nemovitostí a zda by se nájmy měly regulovat, odpovídají respondenti vesměs podobně – služba má menší vliv na cenu, ale markantnější vliv na vylidňování center velkých měst, především pak v Praze. Odpovědí na tento trend je podle nich rozumná míra regulace, spojená hlavně se zdaněním, které by mělo zajistit stejné podmínky pro všechny typy rezidenčního podnikání.

Marie Mocková
ARTN