Prémiové nemovitosti v Praze

Prestižní lokality tvoří v hlavním městě nesouvislé plochy. Kopírují z větší části historické luxusní rezidenční čtvrti. Nejdražší bytové lokality se nacházejí v historickém centru po obou stranách řeky Vltavy: Staré Město, Josefov a Malá Strana, Hradčany. K těmto lokalitám řadíme také vilovou oblast Bubenče, jakožto tradiční diplomatickou čtvrť.

Za jmenovanými „top“ oblastmi dnes cenově poněkud zaostávají oblíbené Vinohrady se svojí typickou secesní bytovou zástavbou. Do srovnatelné cenové hladiny rezidenčních čtvrtí řadíme vybrané oblasti centrálního Smíchova a Letné, spolu s tradičními vilovými oblastmi Dejvic (Hanspaulka, Baba), Střešovic (Ořechovka), Troji, Smíchova (Hřebenky) a Barrandova. Tradiční lokality pak uzavírají vybrané oblasti Břevnova, Vokovic, Smíchova (Malvazinky) a Šáreckého údolí.

Z novodobých, dříve většinou průmyslových lokalit, které se dostávají do vyšší cenové hladiny, můžeme jmenovat oblasti Holešovic a Karlína/Libně (bývalý Holešovický přístav s doky a Rohanský ostrov) s novými luxusními projekty.

Zcela novým fenoménem mezi prestižními lokalitami je oblast Pankráce, kde vzniká první výšková obytná budova v Praze v luxusním standardu a tomu odpovídajícími cenami. Požadované vysoké ceny v projektu mohou mít cenový dopad i na nové připravované projekty v okolí. Jednotlivé luxusní nemovitosti – samostatné vily se nacházejí i v širším okolí Prahy. Jedná se většinou o novostavby napodobující strohý funkcionalismus nebo naopak okázalý zámecký styl. Lokality zpravidla neodpovídají jejich nákladnému vybavení ani ceně.

Snahy o vybudování luxusního vilového resortu v okolí Prahy „na zelené louce“ se dosud až na výjimky setkaly s nepochopením potenciálních klientů. Společným fenoménem a lákadlem pro zájemce měla být návaznost na golfové hřiště anebo renomovaní zahraniční architekti podepsaní pod projektem.

Luxusní nemovitosti dosahují nejvyšších cen v Praze, zbytek republiky se pohybuje mnohem níže. Výjimku tvoří Karlovy Vary a Mariánské Lázně, a to díky jejich unikátní historické podobě a oblibě mezi movitými návštěvníky ze zemí bývalého SSSR, Německa a arabských států.

Vývoj nabídky a poptávky

Poptávka po bytech v luxusním segmentu je v Praze trvalá. Zájem je jak o malé „jednoložnicové“ byty na dobré adrese se zajištěným parkováním, tak o byty velké, optimálně s panoramatickým výhledem na město a terasou. Preferované jsou jednoznačně byty v novostavbě nebo v domě po celkové kvalitní rekonstrukci. Jednotlivé rekonstruované byty v domech v původním stavu bez výtahu a parkování hledají svého kupce déle a jejich cena tomu odpovídá. Nezajištěné parkování u luxusního bytu snižuje počet zájemců automaticky o 50 %. Ideálem je pohodlné parkování bez výtahu, automatických zakladačů nebo plošin.

Poptávka se soustřeďuje do jmenovaných luxusních lokalit, jejich konkrétní výběr záleží na aktuální nabídce a preferencích klienta. Ten upřednostňuje některou lokalitu například podle vzdálenosti od místa svojí kanceláře, školy dětí nebo jiných svých nemovitostí či aktivit.

Nabídka projektů v luxusním segmentu se mírně zvyšuje s růstem cen a stabilitou rezidenčního trhu. V přípravě jsou roky odkládané projekty, které mnohdy změnily majitele či byly v důsledku realitní krize pozastaveny. Po poklesu cen a zmrazení poptávky bylo jejich uvedení na trh příliš rizikové. V mezidobí probíhala

projektová příprava a zdlouhavá povolovací řízení.

Zákazníci

Zájemci o koupi luxusního bydlení v Praze jsou z velké části bonitní Češi a Slováci, zbývající část tvoří hlavně cizinci ze zemí EU, případně zemí bývalého SSSR. Důvody pro koupi jsou různé, hlavním ale bývá jisté uložení finančních prostředků a dobrá likvidita investice v případě krize. Jednou ze skupin jsou expati, kteří se hodlají vrátit do vlasti natrvalo, případně se rozhodli nemovitost v Praze vlastnit pro občasné návštěvy a pobyt. Mnozí zájemci nekupují první luxusní byt, ale po letech se rozhodnou pro koupi nového, kdy starší nemovitost nabídnou na pronájem, případně ji prodají.

V neposlední řadě jsou kupující investoři, kteří tímto způsobem ukládají úspory a zisky. Sledují výnos z pronájmu kolem 3 % ročně, zároveň spekulují na zhodnocení své investice díky růstu cen nemovitostí.

Další skupinou na trhu, která zvyšuje poptávku, jsou investoři rozhodnutí pronajímat prémiové nemovitosti krátkodobě, hlavně turistům. Jejich počet díky snadným aplikacím výrazně vzrostl a historické centrum je pro ně nejjistější volbou.

Vývoj cen

Luxusní segment je specifickou částí realitního trhu. Tvoří ji jednotlivé unikátní nemovitosti, které nelze jednoduše porovnávat. V luxusních rezidenčních oblastech se nacházejí prémiové mikrolokality, tudíž ani adresa nemusí nutně znamenat příslušnost k tomuto segmentu. Každou nemovitost je třeba posuzovat zvlášť, kdy průměrování cen může být zavádějící.

Vývoj je naopak možné sledovat u maximálních nabídkových cen luxusních nemovitostí. Ty v uplynulém období zaznamenaly nebývalý růst. Zatímco na začátku roku 2016 dosahovaly maximální požadované průměrné ceny bytů v luxusních oblastech Prahy až 257 tis. Kč/m², na konci to už bylo 350 až 400 tis. Kč/m² (Pařížská ulice). Strmé navýšení požadovaných cen se týká celého luxusního segmentu bydlení, kdy prodávající testují, jak vysoké ceny trh unese.

Maximální ceny, pohybující se vysoko nad 200 tis. Kč/m², vidíme v oblastech jako Josefov, Malá Strana, Staré Město, nábřeží Vltavy. Interval 150–200 tis. Kč/m² je pak běžný na Novém Městě, ale i na Kavčích Horách a na Rohanském ostrově. Ceny na maximální úrovni 100–150 tis. Kč v rezidenčních projektech v Bubenči, na Smíchově a na Vinohradech.

Průměrný nárůst cen v luxusním rezidenčním segmentu za uplynulý rok lze odhadovat na cca 10 %. S růstem prodejních cen souvisí i růst požadovaných nájmů, které v nejluxusnějších nemovitostech dosahují až 1 000 Kč/m²/měsíc.

Trendy

U luxusních nemovitostí na dobré adrese se hodnotí v první řadě jejich výjimečnost a originalita, ve výsledku však málokterý interiér výrazně vybočuje. Mnoho majitelů si nechává své byty navrhovat a zařizovat designéry, kteří mají vlastní styl, a osobnost majitele se do zařízení nijak výrazně nepromítne.

Viditelným trendem je snaha prezentovat interiéry luxusních nemovitostí ve stylu minimalistické technické moderny s designovými doplňky. Na druhé straně je naopak nabízeno okázalé vybavení, napodobující nezřídka zámecký styl. Na realistických vizualizacích jsou často prezentovány i interiéry budoucí podoby rekonstruovaných bytů.

Žádané jsou prosklené stěny bez parapetů, posuvné balkónové dveře, skryté vytápění a klimatizace. Designéři si oblíbili samostatně stojící vany, umístěné v ložnicích, a naopak koupelny bez van s prostornými sprchovými kouty. Při projektování bytů je třeba pamatovat na žádané vířivky na terasách nebo střešních zahradách. Jedním z trendů poslední doby je požadavek na zeleň u bytu, zejména na terasách a střešních zahradách.

Trvalým trendem je prodej bytů v nedokončeném stavu (shell & core, white walls), které si nový majitel nechá dokončit podle svých požadavků a finančních možností. Zvyšuje se počet klientů, kteří kupují i luxusní nemovitost „z papíru“, tedy ihned po uvedení nabídky na trh. Spekuluje se přitom na růst ceny v průběhu prodeje projektu.

Ondřej Diblík

LEXXUS a.s.