Na pražském trhu s nemovitostmi je zhruba o čtvrtinu více kupujících než bytů. Nová regulace ČNB zpřísňující podmínky pro získání hypoték tento převis zmírní. Poptávka přesto zůstane neuspokojena. Zpomalí prodeje nevhodně nastavených developerských projektů, které budou muset mírně zlevňovat. Vítězi regulace budou majitelé investičních bytů, kterým nedostupnější hypotéky přihrají bonitní zájemce.
Kdo chce bydlet v pražské novostavbě, žádá letos průměrně o hypotéku ve výši 3,6 milionů korun*. Od října bude muset bance doložit minimální čistý příjem 33500 korun*, tedy výrazně nad průměrnou pražskou mzdu. Vyšší standard, větší byt, blízkost centru nebo běžící úvěry nároky ještě zvyšují. A nemalá část zájemců tak na vlastní bydlení zkrátka nedosáhne.
Denisa Višňovská, Partner realitní skupiny LEXXUS Group, k tomu říká: „Z posledního vývoje odhaduji, že zhruba desetina současných zájemců o nové bydlení přísnějším sítem bank neprojde. I nadále tak bude poptávka převyšovat možnosti trhu o 10 až 15 procent. Nicméně individuální developerské projekty budou muset s cenou pracovat. V Praze půjde o projekty střední třídy. V nich se budou nejpomaleji prodávat větší byty 4+kk a větší. Na kvalitně navržené a dobře naceněné projekty regulace prakticky nedopadne, protože ekonomika je v dobré kondici a Praha neustále láká Čechy i cizince.“
Nejlevnější segment bytů, malometrážní byty nebo naopak luxusní rezidence se poklesu zájmu nejspíš vyhnou. U těch levnějších budou příjmy stále dostatečné a luxus kupují ti nejváženější klienti bank.
A kdo na regulaci vydělá? „Přinejmenším dvě skupiny regulaci přivítají. Tou první jsou developeři působící v okolí Prahy. Právě tam bude směřovat část zájmu těch, kteří touží bydlet ve svém a na byt v metropoli nedosáhnou. Skutečnými vítězi však budou majitelé investičních bytů. Jim změna na trhu přihraje bonitní zájemce, které by ještě před dvěma lety hledali celkem obtížně,“ dodává Denisa Višňovská.
Jak ČNB zpřísňuje hypotéky v posledních letech
- 2017 – Končí poskytování 100 % hypoték, maximum je 90 % LTV.
- 2017 – ČNB omezuje podíl hypoték nad 80 % LTV.
- 2017 – Investiční byty lze pořídit s hypotékou maximálně 60 % LTV.
- Říjen 2018 – Nově stanovené doporučení DTI určující, že veškeré klientovy úvěry (hypotéka, kontokorent, spotřební úvěry, kreditka) nesmí přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele.
- Říjen 2018 – Doporučení DTSI – splátky všech úvěrů nesmějí překročit 45 %.
*Analýza vychází z dat společnosti Hypoasistent za prvních 5 měsíců roku 2018, vzorek 150 zájemců o hypotéku v pražských developerských projektech. Modelový příklad kalkuluje s úrokovou sazbou 2, 51 % p. a., žadatel nemá žádné další úvěry. Není uvažována tolerance překročení limitů u 5 % úvěrů.
