Český rezidenční trh v roce 2016: investice do bytových nemovitostí

Investice do bytových nemovitostí patří dlouhodobě a celosvětově k zajímavým a relativně bezpečným. Krok je ale přesto pečlivě zvažovat a na investici se připravit z hlediska dostatku informací, finančních prostředků a potřebného času na péči o pořízenou nemovitost. Slabá informovanost, malá odpovědnost a investiční naivita však může takovou investici poškodit.

Za investici lze považovat nejen pořízení nemovitosti k dalšímu pronájmu, ale také k vlastní potřebě, kdy nájemné konzumujeme jako imputované. Pro průběh pronajímání je důležité vědomí, že přetrvává špatně nastavená ochrana vlastnických práv a naopak přehnaná ochrana nájemců, která nahrává hlavně těm méně poctivým. Vymahatelnost dluhů na nájemném je velmi omezená a ztráty mohou být značné.

Důležité a málo komunikované je i účtování DPH. Pronájem bytů je osvobozeným plněním, nelze tedy DPH odečítat na vstupu, náklady pronajímatele jsou tak vyšší.

Rodinné domy

Tento typ investování je tradiční formou vlastnictví nemovitosti fungující stovky let. Češi rodinné domy vlastní rádi, rádi je i staví, a to plošně po celé republice. Výměry pozemků u nově stavěných domků se zvětšují a v průměru přesahují 1 000 m². Prodejní ceny mají malou volatilitu, pohybují se zhruba obdobně jako inflace.

Bydlení v rodinném domě je u nás spojováno s jeho vlastnictvím. Na rozdíl od většiny vyspělých zemí není u nás pronájem rodinného domu vyhledávaný a realizované výše nájmu RD jsou poměrně nízké. Výnos (počítáno poměrem dosaženého nájmu a tržní ceny) se pohybuje nejčastěji mezi 1–2 %. S vlastnictvím RD v ČR je také spojena velmi malá transakční aktivita, rodinné domy mění majitele jen velmi zřídka.

Byty ve vlastnictví

Bytové spoluvlastnictví funguje od r. 1994 po přijetí zákona 92/74 Sb. a pokračuje v podobě bytového spoluvlastnictví v novém ObčZ. Výhodou je možnost pořízení vlastního bytu s mnoha výhodami vlastnictví nemovitosti za relativně přijatelnějších finančních podmínek. Úskalím je ovšem spoluvlastnictví společných částí domu, které vyžaduje spolupráci, odpovědnost a aktivitu vlastníků jednotek (viz Český rezidenční trh v roce 2016: SVJ a bytová družstva).

Pořízení bytové jednotky do vlastnictví za účelem dalšího pronajímání není novým jevem, za tímto účelem byly byty pořizovány od počátku trhu. Dle průzkumu Central Europe Holding a.s. je v SVJ po pořízení 30 až 40 % jednotek následně pronajímáno.

„Reálné fungování SVJ je často velmi problematické. Nejde jen o jejich právní rámec, ale také o to, aby se majitelé naučili o nemovitost starat a ne ji pouze vlastnit.“Peter Višňovský, Lexxus

Výnosy z investice jsou rozdílné. Nájemné z bytů se posledních letech v Praze mírně zdvihlo, nekopíruje však růst cen bytů. Dle šetření Central Europe Holding a.s. provedeného mezi vybranými správními firmami, které mají přesná data z již uzavřených smluv, se průměrné nájemné ve vnitřní Praze pohybuje na úrovni 180 Kč/m². V centru však může dosahovat hodnot přes 350 Kč/m². Vyšší nájem relativizovaný na m² mají menší byty (cca 220 Kč/m²) a klesá s růstem plochy jednotky. Od inkasa pronájmu je třeba odečíst náklady na správu domu, příspěvky do fondů oprav společných částí, pojistky, neobsazenost a také si vytvářet vlastní rezervy na opravy a modernizace vnitřku bytu. Nákladem jsou také úroky a poplatky u úvěrů, případně cena vlastního kapitálu. Aktuálně lze výnosy z pronájmu bytu bez mimořádných nákladů očekávat v úrovni 2,0–3,0 % p.a.

Výhodné úrokové sazby ponižují růsty pořizovacích cen. Lokalita u bytové investice výrazně ovlivňuje cenu pořízení i případnou výši nájemného, výnosy jsou ale u všech segmentů relativně obdobné. Rozdíly bychom mohli hledat spíše ve fungování správy domu a SVJ a ve skladbě a odpovědnosti vlastníků jednotek domě. Při špatném nakládání se společnými částmi domu či nezodpovědném chování vlastníků bytů mohou být investice znehodnocovány, a naopak.

Bytové domy

Trh s bytovými domy nastartovaly restituce již počátkem devadesátých let min. století. Počty transakcí nejsou vysoké a ceny jsou stále nevyrovnané. Je velmi podstatné, s jakými finančními prostředky investor na trh přichází.

Pořízení bytové budovy a její následná správa vyžadují velké množství informací a času. Je třeba počítat s mnoha vlivy, zvláště ze strany státu, které na výnosnost investice útočí. V poslední době to byly např. povinnosti osazování měřidel dodávaného tepla na všechna tělesa, vypracování průkazů energetické náročnosti budou, revize komínů, úpravy výtahů, evidence zahraničních nájemců apod. Většinou se jedná o náklady vynaložené zcela zbytečně, neboť neměly vliv na kvalitu bydlení.

Jediným aktivně fungujícím trhem s bytovými budovami je ten v Praze, v dalších městech se jedná o ojedinělé případy. Z dat získaných od ČÚZK zpracovala Central Europe Holding a.s. přehled o všech transakcích s budovami (bez obchodů přes obchodní podíly) v letech 2014/2016. Vyplývá z nich, že největší množství transakcí se uskutečnilo v rámci (širšího) centra Prahy, v katastrálních územích Nové Město, Žižkov a Vinohrady. Přehled dat z vybraných katastrálních území ukazuje tabulka.

Jiří Pácal
Central Europe Holding a.s.