Analýza rezidenčního trhu v roce 2018

Rezidenční trh byl v průzkumu ARTN označen zúčastněnými za oblast realitního trhu s očekávanými největšími změnami a také jako trh patřící k investičně nejatraktivnějším.

Nová výstavba bytových domů by měla posílit. S největší pravděpodobností dojde ke zdražení finančních prostředků a omezení přístupu k nim.

Přijat by měl být zákon o realitním zprostředkování narovnávající neřízené prostředí realitních makléřů.

Z hlediska vývoje nájemného i prodejních cen respondenti předpokládají pokračující mírný růst.

Bydlení je důležitým ekonomickým, sociologickým a investičním nástrojem, je nedílnou součástí tržní ekonomiky. Odpovědnost za zajištění bydlení musí v první řadě nést každý sám a pomoc státu má směřovat jen tam, kde se lidé kompetentní k bydlení nemohou objektivně na trhu s bydlením uplatnit.

Náklady spojené s bydlením představují pro většinu domácností největší část spotřebních výdajů. Bytový trh, je-li správně nastaven, vytváří dobrou náladu ve společnosti, podporuje demografický vývoj i trh práce.

Trh je třeba chápat komplexně, nejen po jednotlivých segmentech. Má svá specifika daná nutností fungování tržních principů i zásahů státu v oblasti sociální pomoci. Nesprávně zvolená bytová politika, navíc nedostatečně uplatňovaná tam, kde má stát hrát svoji roli, vede ke zhoršování fungování bydlení u nás. Bydlení má být založené na tržním hospodářství, pokud je však chápáno jako veřejný statek, nese znaky pokřivení a nespravedlností.

„Rok 2018 se ponese v podobném duchu jako loňský rok. V oblasti rezidenčních nemovitostí můžeme ještě očekávat další mírný růst cen, který je způsoben nedostatkem nových bytů. Sice existuje nabídka tzv. secondhandových nemovitostí, povětšinou starších bytů v původní výstavbě, ty však vyžadují většinou nemalé investice do rekonstrukce. Cenově dostupných bytů je dlouhodobě málo a nabídka se i nadále zužuje, což je dáno obecně dobrou kondicí ekonomiky a konkrétně růstem mezd a zájmem Čechů o vlastní bydlení.“Zdenka Klapalová, Knight Frank

V ČR je z hlediska počtu bytů na počet obyvatel situace uspokojivá. Naopak, dlouhodobě nízká zůstává bohužel kvalita bytového fondu. Vytváří se vysoká akumulace dluhu na opravách a modernizacích, a vzniká tak i vyšší tlak na potřeby nové výstavby. Obé ale v posledních letech upadá více, než tomu bylo dříve, a hlavně více, než je udržitelné. V této části kapitoly Rezidenční trh se podíváme na aktuální stav, reálné dopady a možná řešení.

Aspekty trhu s byty

Rezidenční trh je z hlediska poptávky a nabídky, které jej zásadně ovlivňují, vysoce kompetitivní. Bytový trh je však také velmi rigidní. Pomalu reaguje na změny podmínek a vykazuje nízkou míru elasticity. Významným hráčem je také stát se svými zásahy. Ty mohou působit pozitivně, většinou však mají kvůli nesprávně voleným podporám vliv negativní.

Bytový trh má schopnost být značně neefektivní, vytváří například cenové bubliny. Volatilita cen se poslední době zvyšuje a není jednoduché je hodnotit. Řada  transakcí má i další specifika, která nelze z dostupných dat odhalit. Mediálně oblíbené údaje o průměrných cenách bytů, relativizovaná na m2 plochy, cenový medián, indexy pohybu cen a podobně, jsou jen zajímavou informací, z praktického hlediska však málo směrodatnou.

Neexistuje jednotná metodika zpracování dat z trhu a již jejich získání bývá velkým problémem. Přístup ke spolehlivým a dostatečně propracovaným informacím od reportujících realitních subjektů má jen málokdo. Jejich získání je finančně nákladné a další zpracování i časově náročné. Bohužel kvůli absenci kvalitních dat se často stává, že důležité státní instituce, včetně Ministerstva pro místní rozvoj ČR či České národní banky, používají informační zdroje problematické kvality, a jejich závěry tak nemusí být správné. Obecná data o cenách, jejich vývoji, indexech atd. je proto nutné chápat jako jeden z (omezených) zdrojů. Proti tomu stojí například vypovídající Index opakovaných prodejů, který porovnává cenové změny v jedné lokalitě, ulici, ve stejné budově apod.

Zmíněné ještě dále komplikuje už tak složitý proces stanovení tržní ceny nemovitostí, která je závislá na řadě parametrů. Ovlivňují je příjmy domácností, stabilita pracovního trhu, demografická situace, dostupnost peněz… Poptávka, nabídka i ceny vykazují nízkou elasticitu.

Co trápí trh s byty? Také statistika…

Problémy současného trhu s bydlením v ČR lze vidět v malém počtu transakcí, rigiditě, zastavení nové výstavby bytových domů, absenci státní bytové politiky a nefungujícím systému sociálního bydlení. Řada obchodů probíhá mimo realitní kanceláře, které dlouhodobě neplní roli odborného garanta. Profese realitního agenta není u nás nikterak regulována a může se jí věnovat, na rozdíl od vyspělé části světa, kdokoliv. To bohužel vede k mnoha excesům, pochybení a hlavně ztrátě důvěry.

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR již několik let připravuje zákon o realitním zprostředkování. Bohužel nemá nejvyšší ambice, přesto může výrazně pomoci. Změní živnost volnou pro kohokoliv na vázanou, a to snad i s blahým dopadem na odbornost a serióznost. Musí také dojít k razantnímu snížení počtu realitních prostředníků. Trh by měl dostat nová pravidla, a tím i větší transparentnost.

Počty transakcí na bytovém trhu jsou v porovnání se západní Evropou či vyspělou částí světa nízké, trh je mělký a více náchylný k výkyvům. Dle našich odhadů změní vlastníka bytová jednotka za přibližně 20 let a rodinný dům zhruba za 45 let. Tento velmi konzervativní přístup k vlastnictví nemovitostí zpomaluje mobilitu na pracovním trhu a zhoršuje optimalizaci nákladů na bydlení u nás.

Rozsah bytového fondu v bytových domech a jeho změny přináší grafy. Největší množství bytových jednotek u nás je v rodinných domcích.

Od roku 2014 už Český úřad zeměměřičský a katastrální (ČUZK) neuvádí počty vkladů k bytům, převody družstevních bytů nebyly evidovány nikdy. Počty transakcí je tedy obtížné získat a jde spíše o ilustrativní údaje. Počty všech vkladových řízení k bytům v Praze, včetně privatizací, převodů v rodině apod., ukazují na hloubku trhu, ne počty prodaných bytů na základě reálné poptávky/nabídky.

Vhodnějším údajem dokumentujícím obchody s bytovými nemovitostmi je počet vkladů, kde je zapsána i kupní cena. Od roku 2014 do 1. 1. 2017 bylo v Praze prodáno 53 555 jednotek (průměr za 3 roky na čtvrtletí by tak vycházel na cca 4 463 prodaných jednotek). Počty prodejů od poloviny roku 2016 ukazuje po čtvrtletích následující tabulka, která upozorňuje na pozvolný pokles prodaných bytů v posledních měsících v metropoli.

Odchylky mezi údaji z katastru nemovitostí a od developerských společností mohou být dány započítáváním prodejů ateliérů mezi jednotky bytové či nejednotnou metodikou určující, ve který moment lze byt považovat za prodaný (dříve zmizí z nabídky, než je zapsán do Katastru nemovitostí – rozdíl může činit klidně i 18 a více měsíců!), případně marketingovými strategiemi developerů.

Developerskou výstavbou se v Praze od roku 2014 dokončilo 20 375 nových jednotek v rámci bytových domů. Z dostupných údajů je patrné, že trh s novými byty představuje v hlavním městě zhruba čtvrtinu obchodů. V ostatních městech ČR by podíl byl mnohem menší, až zanedbatelný.

Nové byty v rámci výstavby bytových domů v Praze¹ (cca 95 % tvoří developerské projekty, zbytek město, družstva atd.)

Vyplatí se vlastnit činžovní dům?

Investice do pořízení bytového či archaicky činžovního domu je poměrně náročná záležitost z hlediska potřeby získání kvalitních dat, potřeby zkušeností, zajištění finančních prostředků na pořízení i následné péče. Bez dostatečného zázemí může být takový druh investice značně problematický. Na druhou stranu však může přinášet vysoká zhodnocení průběžnými výnosy z nájemného i případným růstem ceny nemovitosti. Riziko lze vidět v poměrně nízkém počtu transakcí, což dokazuje následná tabulka.

Počty uskutečněných transakcí nejsou vysoké, jde o řády jednotek. Proto je třeba přistupovat ke statistikám a meziročnímu srovnání obezřetně. U některých obchodů navíc mohou být ještě další vedlejší ujednání, která z dat sledujících výhradně ceny zachytit nelze. Přesto lze zcela jednoznačně konstatovat, že v Praze oproti předcházejícím rokům rostly ceny bytových objektů výrazně, a to i v řádu desítek procent. Zde je ale vysoká pravděpodobnost, že domy byly pořízeny nikoliv za účelem pronájmů bytů, nýbrž rekonstrukce a dalšího prodeje jednotek.

„Vzhledem k očekávanému růstu ekonomiky a omezené nabídce (zejména v rezidenční oblasti) v atraktivních lokalitách s největší pravděpodobností bude docházet k růstu nájemného.“Pavel Berger, Komerční banka

Držba bytových domů je významnou součástí sektoru nájemního bydlení v ČR a z větší části je v rukou soukromých vlastníků. I přes proklamovanou podporu nájemního bydlení obsaženou v koncepci státní bytové politiky lze konstatovat, že ze strany státu je tento sektor bytového trhu spíše poškozován. Z hlediska legislativy není zajištěno právo pronajímatele na ochranu majetku a vymáhaní případných dluhů na nájemném či při poškození nemovitosti. Fungování soudů je stále velmi pomalé a není zcela předvídatelné.

Problémem pro větší vlastníky bytových nemovitostí je účtování DPH. Protože je bytový nájem osvobozen od této daně, nemohou pronajímatelé odečítat DPH na vstupu a péče o nemovitosti se prodražuje. Společně s dalšími nařízeními typu nic nepřinášejících Průkazů energetické náročnosti budov i opakujících se revizí apod. vytváří stát nekoncepční a pro pronajímatele poškozující prostředí.

Výnosy z nájemného u bytů nejsou vzhledem k poměrně vysokým cenám domů příliš zajímavé a výsledkem je téměř nulová výstavba nájemních bytů. Výjimky, kterých je velice málo, existují jen díky vysokému podílu vlastního kapitálu investorů a očekávání zajímavých výnosů spíše v budoucnu než aktuálně.

Negativní dopady na nájemní bydlení, a tím i na bytové investice může přinést chybně nastavený zákon o sociálním bydlení. Na tuto skutečnost jsme již upozorňovali v předchozím Trend Reportu – je tedy v pořádku, že tato jeho verze nebyla schválena. Přesto je nezbytné otázku sociálního bydlení co nejdříve upravit zákonem.² Ten však musí vést k cílené a motivační podpoře těch lidí, kteří nejsou objektivně schopni se na trhu s bydlením uplatnit, zároveň jsou však k bydlení kompetentní. Bydlení nemůže být bezvýhradně nárokové a nesmí poškozovat vlastnická práva pronajímatelů či developerských společností tak, jak to bylo obsaženo v předchozím návrhu.

Dalším rizikem nájemního trhu by bylo prosazení návrhu Ministerstva financí ČR o navýšení sazeb daně z příjmu fyzických osob z pronájmu bytů. Šlo by o další regres proti duchu státní bytové politiky vedoucí ke snižování prostředků pronajímatelů uplatnitelných při renovacích nemovitostí a další snížení motivace řádně a transparentně pronajímat.

V případě výše nájmů v Praze došlo v posledních dvou letech k růstu. Rozdílný pohled však můžeme dostat, pokud porovnáme nájmy požadované prostřednictvím realitních serverů a inzerce a informace přímo od pronajímatelů. Oslovili jsme několik společností zabývajících se správou bytových domů s otázkou, jaké výše nájemného dosahují. A realita oproti nájmům uváděným na serverech nebo v nabídce realitních kanceláří je cca 20–30 % směrem dolů! Obvyklou výši nájemného v běžném bytě lze očekávat v rozmezí 190–270 Kč/m².

Pro informaci přikládáme tabulku získanou z hodnot požadovaných nájmů bytů v Praze na realitních serverech.

Další pohyby nájemného budou záviset na ekonomickém vývoji ČR, kondici pracovního trhu, a tím úrovni příjmů domácností. Z demografického hlediska je důležitý počet a složení domácností. V poslední době roste počet jednočlenných domácností důchodců, ale i mladých tzv. singles. Tlak na ceny bytů ve vlastnictví pozorujeme hlavně v Praze a krajských městech, nejvíce v oblastech s vyšším podílem absolventů VŠ. Lze předpokládat další mírný růst nájmů bytů. Už proto, že pro řadu drobných investorů přestalo být rentabilní pořizovat byty za účelem dalšího pronájmu. A nabídka nájemních bytů by se tak v metropoli mohla dále ztenčovat.

Jiří Pácal
Central Europe Holding, a.s.