Přestože nový občanský zákoník několika novými instituty posílil důvěru v zápisy v katastru nemovitostí, investoři stále častěji využívají další způsoby a možnosti ochrany svých investic.
V případě koupě a prodeje komerčních budov jimi nejčastěji bývají pojištění vlastnického titulu k nemovitosti a pojištění prohlášení a záruk prodávajícího v rámci realitní transakce uskutečňované formou převodu podílů nebo akcií společnosti vlastnící příslušnou nemovitost (share deal).
Důvěra v zápis v katastru nemovitostí, dobrá víra kupujícího
Nový občanský zákoník, který nabyl účinnosti 1. 1. 2014, zavedl několik právních institutů a pravidel, které mají za úkol posílit důvěru v zápisy práv a vlastníků v katastru nemovitostí. Jedná se zejména o zásadu materiální publicity, která obecně znamená možnost každé osoby jednat v důvěře v zápis v katastru nemovitostí: má se totiž za to, že třetí osoby vědí dle zápisu v katastru nemovitostí, kdo je vlastníkem evidované nemovitosti, respektive jaká práva jsou s takovou nemovitostí spojena.
Při splnění několika procesních předpokladů je tak založena dobrá víra, že evidovaný stav odpovídá skutečnosti. Tato právní domněnka je však vyvratitelná, tedy existuje zde možnost namítající osoby zpochybnit a prokázat, že zápis skutečnému stavu neodpovídá. Navíc lze ochrannou funkci principu materiální publicity uplatnit pouze za splnění několika podmínek.1
Dalšími instituty jsou zápis poznámky spornosti při nesouladu zápisu v katastru nemovitostí a aktuálního stavu apod.
Právní prověrka nemovitosti (due diligence)
Při realitních transakcích jsou využívané i další způsoby snížení rizik. Standardem při investičních převodech komerčních objektů jsou již po desetiletí právní prověrky (due diligence) příslušného předmětu koupě, a to před realizací samotné transakce.
Problémem, který je třeba s ohledem na výše uvedený princip materiální publicity vzít v potaz, je otázka ochrany kupujícího při jednání v důvěře v zápisy v katastru nemovitostí v případě, kdy je v rámci detailní prověrky vlastnických titulů zjištěn materiální problém v nabývacím titulu. Ten například může mít za následek neplatnost posledního převodu a zapsaný vlastník se tudíž z důvodu neplatnosti daného titulu skutečným vlastníkem nestal. Pokud kupující tento fakt zjistil, přikláníme se k názoru, že zřejmě dobrou víru vzhledem k zápisu v katastru nemovitostí ztratil. Nemůže už tedy požívat ochrany materiální publicity v plném rozsahu.
Pojištění vlastnického titulu (title insurance)
Pro tyto případy existuje řešení, jímž je title insurance, tedy pojištění vlastnického titulu k nemovitosti. Toto pojištění funguje tak, že se pojišťuje náhrada újmy, která by kupujícímu vznikla, pokud by někdo zpochybnil (zneplatnil) jeho vlastnický titul.
Lze pojistit veškeré případné defekty na vlastnickém titulu, jakož i konkrétní specifické riziko zjištěné během due diligence. Pojištění se vztahuje na stanovené události, které se staly v minulosti (např. předchozí nabývací tituly), avšak újma z nich vznikne v budoucnu. Pojištění titulů vlastnictví cílové nemovitosti do budoucna negarantuje, je možné však jeho prostřednictvím zmírnit budoucí škody, které investorovi mohou vzniknout v důsledku její ztráty, omezení její obchodovatelnosti nebo snížením atraktivity.
Z našich zkušeností se investoři obávají zejména podávání bezdůvodných žalob na určení vlastnictví. V jejich důsledku totiž dochází ke komplikacím v načasování investičních záměrů týkajících se dotčených nemovitostí a k následným škodám na straně investora.
Ačkoliv produkt title insurance pochází z USA, je i v Evropě široce rozšířen. V České republice jsou pojišťovány zejména větší komerční objekty, mezi něž se řadí kancelářské komplexy anebo nákupní centra. Pojistitelnost konkrétních rizik identifikovaných v rámci právní prověrky posuzuje sama pojišťovna, která za tím účelem provádí vlastní detailní právní prověrku.
Mezi rizika, která bývají běžně kryta takovým pojištěním, patří zejména riziko existence odlišného nabývacího titulu než uvedeného na listu vlastnictví, nezapsané zástavní právo či jiný závazek váznoucí na nemovitosti anebo omezení přístupu na cílový pozemek (např. věcné břemeno (služebnost) přístupu je neplatné).
Některá rizika však nemusejí být pojistitelná, proto je třeba parametrům pojištění věnovat potřebnou pozornost. Může se jednat zejména o rizika plynoucí z „environmentálních“ zákonů nebo závazky spojené s inženýrskými sítěmi, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí.
Pojištění závazků z prohlášení a záruk prodávajícího (W&I insurance)
V rámci transakcí uskutečňovaných formou share deal se stále více uplatňuje trend sjednání pojištění závazků z prohlášení a záruk prodávajícího vyplývajících z akviziční smluvní dokumentace – tzv. W&I insurance, který posiluje komfort kupujícího. Kupující typicky přistupuje ke sjednání pojištění v situaci, kdy má pochybnosti o schopnosti prodávajícího plnit své finanční závazky plynoucí z porušení prohlášení a záruk prodávajícího v budoucnu.
Dále je tento instrument využíván v případech, kdy se očekává likvidace osoby prodávajícího v budoucnu (typicky u realitních fondů) či v situaci, kdy jsou závazky (odpovědnost) prodávajícího z porušení prohlášení a záruk limitovány v čase a kupující chce takový limit rozšířit. Jeho nevýhodou je vyšší pojistné, sjednání tohoto pojištění a jeho konkrétní rozsah je otázkou negociace mezi kupujícím a prodávajícím.
Z našich zkušeností bývají z pojištění prohlášení a záruk standardně vyloučeny nároky, které jsou anebo měly být kupujícímu známé z právní prověrky (s ohledem na zpřístupněné dokumenty). Dále jde o případné nároky vzniklé z trestné činnosti a/nebo ze smluvních pokut. Obecně platí, že nároky, které jsou vyloučeny z odpovědnosti prodávajícího, jsou vyloučeny i z pojištění. S ohledem na to, že toto pojištění nekryje problematické skutečnosti zjištěné prostřednictvím právní prověrky, uplatňuje se poměrně často kombinace title insurance a W&I insurance.
Pro sjednání pojištění poskytuje zájemce pojišťovně standardně zprávy o právní, technické a environmentální prověrce cílové nemovitosti. Volba title insurance či pojištění závazků z prohlášení a záruk prodávajícího může být atraktivní i pro prodávajícího. Nároky, které jsou kryty pojištěním, nemusí totiž hradit sám, neboť jsou hrazeny pojišťovnou.
Pojišťovny poskytují různě dlouhá pojistná období ve vztahu k určitým skupinám prohlášení a záruk. Nároky z prohlášení a záruk lze jednak pojistit v plném rozsahu, tj. pojištění pokrývá veškerá ustanovení transakční dokumentace ve vztahu k prohlášením a zárukám prodávajícího (s výjimkou prohlášení, která by případně mohla být nepojistitelná), anebo je sjednáno pouze částečně. Uvážení kupujícího o rozsahu pojištění je podstatné, jelikož rozsah pojištění podstatně ovlivňuje výši pojistného.
Nebývá však výjimečné, že prodávající a kupující přistupují k jednání o transakční dokumentaci (a tedy i k jednání o rozsahu odpovědnosti prodávajícího za porušení prohlášení a záruk prodávajícího) již s předpokladem toho, že kupující si pojištění závazků z prohlášení a záruk sjedná s tím, že pojistné (či o jeho část) je hrazeno z kupní ceny. Lze si případně i představit ujednání o tom, že strany budou hradit náklady na pojištění záruk rovným dílem. Je na místě upozornit, že pojišťovna zpravidla kompenzuje vzniklou škodu pouze do určitého limitu.
Title insurance i pojištění závazků z prohlášení akviziční smluvní dokumentace se stávají čím dál častěji standardní součástí nemovitostních transakcí na českém trhu. Především title insurance přestává být pouze jakýmsi záchranným prostředkem v okamžiku, kdy je v rámci právní prověrky identifikován problém, ale stává se prostředkem prevence před potenciálními problémy, jež by mohly být v budoucnu teprve zjištěny.
Daniela Kozáková
Havel, Holásek & Partners s.r.o.,
advokátní kancelář
1 Je třeba dobrá víra nabyvatele, která je posuzována k okamžiku podání návrhu na zápis předmětného práva do katastru nemovitostí, a dále také úplatnost převodu. Mezi další podmínky patří: (i) existuje rozpor mezi skutečným stavem a stavem zapsaným ve veřejném seznamu; (ii) právo se nabývá na základě smlouvy, která byla platně uzavřena, resp. právním jednáním; (iii) právo se nabývá od osoby, která je zapsána ve veřejném seznamu jako vlastník; (iv) předmětem koupě je nemovitost zapsaná ve veřejném seznamu, a (v) skutečný vlastník neuplatnil své právo postupem a ve lhůtách podle § 986 ObčZ.
