2016: Hypoteční financování

Podle Ministerstva pro místní rozvoj ČR si v roce 2016 sjednalo hypoteční úvěr nejvíce klientů v historii – téměř 112 tisíc. Hypotéky byly poskytnuty v historicky nejvyšším objemu – celkem 218,29 mld. korun. Meziroční nárůst oproti roku 2015 byl přesto o 6 miliard nižší a dosáhl 34 mld. Kč (18,4 %). Za rekordními čísly stála především velice příznivá ekonomická situace a dlouhodobě nízké úrokové sazby. Lidé kupovali řadu nemovitostí na investici, zejména v Praze.

Úrokové sazby dosáhly svého absolutního dna během listopadu a prosince 2016, kdy se dle Hypoindexu pohybovaly na hranici 1,77 %. Průměrná sazba za celý rok 2016 pak činila 1,89 %, což je skoro o 0,2 pcb méně než v předchozím roce. Na vývoj průměrných úrokových sazeb měla vliv i sada doporučení ČNB týkající se snížení poskytované výše hypotečního úvěru k ceně nemovitosti (LTV) ze 100 % na 95 %.

Znatelný meziroční nárůst objemu uzavřených hypotečních úvěrů byl zapříčiněn dvěma faktory. Kvůli rostoucím cenám rezidenčních nemovitostí se meziročně zvýšila o 8,3 % průměrná výše hypotečního úvěru, a to na výsledných 1,957 milionu korun. Druhým faktorem bylo i celkové rozšíření nabídky developerských projektů ve velkých městech, které přivedlo do bank o 12,3 % více zájemců o hypoteční úvěry.

V Praze se vloni dále zvýšil podíl koupí nových bytů na investici. Zatímco v roce 2015 jich šla na investici zhruba čtvrtina, v roce 2016 to bylo již přibližně 30 %. Všechny typy rezidenčních nemovitostí loni zaznamenaly plynulý růst. Potvrdil to i vývoj indexu cen nemovitostí Hypoteční banky (HB INDEX). Ceny bytů a pozemků loni přepisovaly své počáteční hodnoty z roku 2010. Ceny rodinných domů rostly o poznání pomaleji než byty. Bytové jednotky si meziročně připsaly 11 pcb, rodinné domy 4,7 pcb a pozemky, nejstabilnější segment s nejnižšími udržovacími náklady, dokonce 10,7 pcb.

I loni tedy meziroční růst cen všech typů rezidenčních nemovitostí výrazně překonal inflaci. Radovat se mohli zejména majitelé bytů v panelových domech ve velkých městech. Loni se začal zvyšovat zájem o tzv. rodinné bydlení – byty s dispozicí 3+1 či 3+kk. Trhu s byty však i nadále dominovaly byty ve starší cihlové zástavbě s dispozici 2+1/2+kk.

Faktory ovlivňující trh

Makroekonomické prostředí

Česká ekonomika zaznamenala během roku 2016 růst HDP ve výši 2,4 %, což je nižší hodnota než v roce 2015, kdy se růst celý rok pohyboval nad úrovní 4 %. Nicméně jde o vyšší hodnotu než růst v Eurozóně, který dosáhl hodnoty 1,6 %. Kurz koruny k euru se pod vlivem intervencí ze strany ČNB držel na stabilních 27 CZK/EUR a základní repo sazba na hodnotě 0,05 %. Bankovní úvěry podnikům i domácnostem rostly srovnatelným tempem okolo 7 % (detailní srovnání nabízí obsáhlý článek o makroekonomickém vývoji a cenách nemovitostí).

„Rozsah různých variant hypotečních úvěrů, spolu s úvěry ze stavebního spoření, případně i jiné možnosti financování dávají občanům rozsáhlé možnosti k profinancování svých stavebních záměrů. Zásahy ČNB do omezení hypotečního financování spolu s ustanovením o spotřebitelském financování (možnost splacení hypotéky, důkladné prověření žadatelů) nevidím jako nezbytné. Všechny banky prakticky tato opatření realizují dlouhodobě a výsledkem je prakticky zanedbatelné množství nesplácených úvěrů na bydlení.“ Pavel Berger, MONETA Money Bank

Rok 2016 přinesl v samotném závěru některá překvapení. Ačkoli se růst inflace koncem roku již obecně předpokládal, dosažení dvouprocentního inflačního cíle se očekávalo spíše až na počátku roku 2017. Překvapil rovněž státní rozpočet s přebytkem 62 mld. Kč. Nenastal ani obvyklý vzestup sezonní nezaměstnanosti na sklonku roku.

Na skok inflace, který vyvolal mimořádný a především nepředvídaný růst cen potravin, navázalo i zdražení v restauracích, kde jako alibi posloužilo i zavedení EET. Firmy hlásí nedostatek pracovníků všech kvalifikačních stupňů – trh práce je přehřátý. To dokládá i poslední šetření mezi průmyslovými podniky: nedostatek vhodné pracovní síly jako bariéru růstu hlásí nyní vyšší procento firem než v letech 2007/2008.

Průmyslové zakázky ze zahraničí se zvyšují dvojciferným tempem, rovněž mzdy vloni vzrostly nejrychleji za pět let. Před znehodnocením úspor se proto lidé snaží chránit nákupem nemovitostí. I jejich ceny však rychle stoupají. Aby přibrzdila dynamiku úvěrů na bydlení, zavádí centrální banka nová regulatorní opatření.

Vývoj úrokových sazeb

Jedním z klíčových faktorů ovlivňujícím výkonnost trhu je nízká cena peněz na mezibankovním trhu a s ní související historicky nejnižší úrokové sazby nabízené bankami na hypoteční úvěry.

V roce 2016 dosáhly úrokové sazby nového dna, konkrétně v listopadu a prosinci, kdy klesly na historicky nejnižší hodnotu 1,77 %. S výjimkou července, kdy se propad úrokových sazeb na chvíli zastavil, se úrokové sazby snižovaly kontinuálně již od ledna.

Je ale možné, že právě v prosinci se do vývoje úrokových sazeb promítl vliv účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru, který zvýšil některé náklady na straně bank. Přesto, ve srovnání se srpnem 2008, kdy byly úrokové sazby za posledních deset let na nejvyšší úrovni (5,82 %), se jednalo o pokles o celé 4,05 pcb.

Za zmínku stojí také loňský vývoj mezibankovní sazby PRIBOR ve všech splatnostech. Tato sazba se totiž během celého roku hýbala jen zcela minimálně, a to o 0,01 pcb, přičemž konec roku 2016 zakončily sazby PRIBOR na identických hodnotách, se kterou ho začínaly. Výjimku tvořila jen 6 měsíční sazba, která se snížila o zanedbatelných 0,01 pcb.

Tvrdá konkurence na hypotečním trhu

Hypotečnímu trhu dlouhodobě dominují tři největší hráči – Hypoteční banka, která patří do skupiny ČSOB, dále pak Česká spořitelna a Komerční banka. Zatímco si Hypoteční banka loni připsala vyšší tržní podíl, Česká spořitelna i Komerční banka část podílu na trhu ztratily. Celkový tržní podíl této trojce bank se kvůli poklesům u České spořitelny a Komerční banky loni mírně snížil na celkových 78 %.

Ne všechny banky na českém trhu ale reportují své výsledky do oficiálních statistik Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Na hypotečním trhu se pohybuje celá řada menších bankovních domů – především mBank, Air Bank, Equa bank či Expobank, které své výsledky s MMR nesdílejí. Celkově může objem poskytnutých úvěrů těchto subjektů podle expertních odhadů dosahovat přibližně 6% tržního podílu.

Průměrná hypotéka, výše splátek, doba splácení

Na základě sady doporučení ČNB zmizely z trhu hypoteční úvěry se 100 % LTV (loan-to-value). Nahradilo je nové maximum ve výši 95 %. Zájemci o hypoteční úvěry však stejně nadále preferovali úvěry s hodnotou LTV v rozmezí 80 až 85 %. Právě 90% LTV má být od dubna 2017¹ také novým maximem. Velký podíl si stále drží i úvěry s nižší LTV, konkrétně do 70 %.

Průměrná výše hypotečního úvěru dosáhla v roce 2016 1,96 milionu korun, což představuje meziroční nárůst o 8,3 % a zároveň nový historický rekord. Díky přetrvávajícím nízkým úrokovým sazbám se nezměnila doba splatnosti úvěru, která v průměru zůstává okolo 23 let.

Nově poskytnuté hypoteční úvěry byly dle dostupných informací Hypoteční banky z 69 % využity na nákup nemovitosti, z více než 25 % na výstavbu a zbylých 6 % tvoří jiné formy využití (rekonstrukce, vypořádání majetkového podílu, refinancování).

Typickým klientem je muž ve věku 36 let, středoškolsky vzdělaný, ženatý, s jedním dítětem a průměrným příjmem 32 000 Kč. Zároveň však roste podíl singles. Většinu hypotečních úvěrů, konkrétně 64 %, si vloni lidé brali na pořízení rodinného domu.

Podíl stavebních spořitelen

Za celý loňský rok poskytly stavební spořitelny úvěry za 50,6 miliardy korun, což byl ve srovnání s předchozím rokem nárůst o tři procenta. Rovněž zájem o uzavírání smluv o stavebním spoření loni o tři procenta stoupl, spořitelny uzavřely zhruba 474 000 smluv. U nově uzavřených smluv však klesla průměrná cílová částka, a to o 8 % na výsledných 350 tisíc korun.

Odhad budoucího vývoje

A jaký bude z hlediska hypoték rok 2017? Předpokládáme, že v nadcházejícím roce příznivé úrokové sazby vydrží, aktuálně² začínají na 2,09 %. Vzhledem ke zvyšující se ceně zdrojů na mezibankovním trhu je jen otázkou času, kdy dojde k jejich mírnému navýšení. Nebude se však jednat o žádné radikální výkyvy, předpokládáme spíše mírné nárůsty v průběhu celého roku.

Nárůst cen zejména bytů a pozemků však může trh hypoték mírně zpomalit. Dalším faktorem, který trh ovlivní, je i nový strop 90 % LTV u hypotečních úvěrů, který na základě sady doporučení ČNB začne platit od dubna letošního roku. To se následně částečně promítne do úrokových sazeb. Dotčena tím bude i významná část stávající produkce na trhu, tzn. úvěry, které jsou v pásmu 80 až 90 procent LTV.

„Nabídku financování rezidenčních nemovitostí pro občany lze dnes považovat za uspokojivou, co jí bude komplikovat jsou restriktivní opatření ČNB z hlediska možnosti financování 100% odhadní ceny. Tímto nařízením ČNB nezamezí dofinancování ceny nemovitostí z úvěrových zdrojů, naopak klienti budou používat rizikovějších způsobů dofinancování s výrazně vyšší cenou – úrokovou sazbou.“ Jan Kruntorád, Gepard Finance

Navíc, podle expertních odhadů je stávající produkce hypoték na trhu v pásmu 80–90 % LTV zhruba na dvojnásobné úrovni, než činí doporučení. Tím pádem se mnohým klientům zkomplikuje cesta k pořízení nemovitosti a celý hypoteční trh kvůli popsaným změnám zpomalí.

Důležité je ale říci, že poptávka po nemovitostech, zejména pak bytech, není díky jistému zpoždění developerské výstavby doposud saturovaná. Loni na trhu ve srovnání s rokem 2015 chybělo nejméně 500 bytů. Lze předpokládat, že developeři budou chtít letos své prodeje opět navýšit a řada z nich se o to pokusí během prvního čtvrtletí, kdy budou platit starší doporučení ČNB z října minulého roku ohledně maximální LTV ve výši 95 %, které trhem nijak zvlášť nezahýbalo.

V oblasti vývoje cen rezidenčních nemovitostí lze předpokládat, že v letošním roce budou pokračovat pozitivní trendy a že dojde k dalšímu mírnému růstu cenových hladin, který bude podpořen celkovou ekonomickou situací. Pro následujících šest měsíců lze očekávat pokračující velmi mírný růst cen ve všech segmentech, stabilní poptávku u novostaveb (převážně Praha, Brno), doplnění nabídky novostaveb v Praze, růst cen novostaveb, stabilní zájem o standardní rodinné domy v cenovém rozmezí mezi 2–5 mil. Kč, levnější domy vhodné k rekonstrukci, či pozemky. Pokračovat bude zájem domácích i zahraničních investorů o koupi nemovitosti v Praze za účelem investice. Loni se podíl takto prodaných bytů v Praze vyhoupl dle odhadů až na 30 %.

S trhem nemovitostí by ale mohl pohnout i vývoj kurzu koruny. Je totiž možné, že v druhé polovině letošního roku ČNB ukončí intervence na oslabení koruny vůči euru, což by ovlivnilo vývoj cen některých stavebních materiálů a zároveň zdražilo české nemovitosti zahraničním investorům.

Odhad vývoje cen nemovitostí se podle vývoje HB INDEXu ponese v duchu pokračující stabilizace, resp. mírného růstu. Ten by mohl být v případě bytů a pozemkům o něco nižší než v loňském roce. Naopak rodinné doby by si svůj růst mohly udržet.

Jan Sadil

Hypoteční banka

¹ Od 1. 4. 2017 se snižuje limit LTV na 90 % a omezuje zároveň podíl hypoték v rozmezí 80–90 % LTV na 15 % z celkové produkce. Podrobněji také v článku o makroekonomickém vývoji.

² Březen 2017.