V první řadě je zapotřebí korigovat zažitý mýtus, že nájemní byty jsou koncentrovány v rukou velkých firem. Není tomu tak. V České republice je celkově pronajímáno přes milion bytů a pouze několik jednotek tisíc z nich pronajímají velké firmy. Odhadujeme, že právnické osoby vlastní cca 25 % z celkového počtu pronajímaných bytů, a jen naprosté minimum z nich jsou velké firmy – jedná se o výjimky. Majiteli pronajímaných bytů jsou u nás především fyzické osoby.
Zisky z pronájmu bytů jsou relativně nízké, reálně se pohybují mezi 2-4 % p. a., tedy navrhovaný zásah do financí pronajímatelů je značný. Majitelé rovněž museli do zanedbaného bytového fondu zásadně investovat. Nyní jim chybí jistota, že po skončení ochranné doby budou jejich pohledávky za nájemci dobytné. Je důležité si uvědomit, že po skončení moratoria na splácení úvěrů budou pronajímatelé stále ručit svým věřitelům (zejména bankám) pronajímanou nemovitostí, tedy obvykle veškerým svým majetkem. Oproti tomu nájemci budou pronajímatelům ručit pouze poskytnutou jistotou – u prostor sloužících podnikání typicky trojnásobkem měsíčních plateb, u rezidenčních nemovitostí pak obvykle pouze částkou odpovídající jedné měsíční platbě. Návrh zákona přitom nájemcům umožňuje odklad plateb nájemného až po dobu šesti měsíců, tzn. po dobu, která několikanásobně překračuje výši jistoty poskytnuté nájemcem pronajímateli. V praxi se tedy bude běžně stávat, že domácnosti v nájmu si nebudou odložené nájemné či jeho část spořit stranou (třeba i z důvodu špatného hospodaření) a v okamžiku, kdy budou povinny odložené nájemné splácet, tak finanční prostředky na jeho úhradu prostě k dispozici mít nebudou a pronajímateli zbyde pouze jistota ve výši jednoměsíční platby.
Navrhovaný zákon dále obsahuje, dle našeho názoru, nelogické ustanovení, které stanoví, že v případě zániku nájmu na dobu určitou uplynutím doby, na kterou byl sjednán, je dlužné nájemné za dobu od 12. března do 30. září 2020 splatné až k 31. květnu 2021. V důsledku tohoto ustanovení tedy může dojít k situaci, že pronajímatel bude muset vrátit nájemci jistotu tak, jak vyžaduje příslušné ustanovení občanského zákoníku, od kterého se nelze v neprospěch nájemce odchýlit, a to i přesto, že nájemce bude pronajímateli dlužit nájemné za dobu šesti měsíců. Jednostranné započtení jistoty k okamžiku zániku nájmu pronajímatelem je totiž problematické, jelikož odložené nájemné nebude ještě splatné. Pronajímateli tak zůstane pouze nezajištěná pohledávka za nájemcem.
Je zřejmé, že návrh zákona zvýhodňuje v rámci smluvního vztahu nájemce, který je již obecně zvýhodněn občanským zákoníkem, dle kterého jsou všechna ustanovení nájemních smluv zkracující práva nájemce (nad rámec zákona) nevymahatelná. Nicméně není zřejmé, proč vládní návrh preferuje nájemce do takové míry, že pro odložení plateb nájemného postačuje, aby schopnost nájemce byla podstatně snížená. Zatímco u pronajímatele se jako příklad, kdy již nelze zákaz výpovědi spravedlivě vyžadovat, uvádí taková hmotná nouze, že pronajímatel nebude mít prostředky na svoji obživu – použitím tohoto termínu je navíc sporné, zda se uplatní i na pronajímatele právnické osoby, pro jejichž vyloučení z ochrany nevidíme důvod. Tím, že návrh zákona jasně nestanoví, jakými podklady bude nájemce svoji omezenou schopnost splácet dokládat, lze dále očekávat, že toto ustanovení bude některými nájemci zneužíváno jen proto, aby nemuseli platit nájemné, aniž by současnou krizí byli nějak citelně postiženi.
S ohledem na výše uvedené se domníváme, že návrh zákona jde v ochraně nájemců příliš daleko na úkor pronajímatelů a zákaz výpovědi by se kromě uvedeného případu neměl vztahovat také na situace, kdy se v důsledku neplacení nájmu ze strany nájemců podstatně sníží schopnost pronajímatele hradit své závazky, případně pokud by se pronajímatel měl dostat do hrozícího úpadku nebo úpadku. Z rozšíření okruhu by mělo být zároveň patrné, že výjimka ze zákazu výpovědi se může vztahovat i na pronajímatele právnickou osobu.
Pronajímatelé se mohou dostat v důsledku výpadků příjmů z nájmů do druhotné platební neschopnosti, například v důsledku závazků, na které se úvěrové moratorium nevztahuje, jako jsou platby spojené s údržbou a opravami nemovitostí nebo dále například povinnost vrátit zhotoviteli zádržné nebo potenciálně v důsledku nutnosti splácet financování poskytnuté podle jiného než českého práva.
Navrhovaný zákon může mít na trh i jiné než zamýšlené dopady. V první řadě může dojít v důsledku výpadku příjmů k omezení investic do nemovitostí, týkající se výstavby nových nemovitostí nebo údržby a oprav stávajících nemovitostí. Toto omezení investic pak může negativně dopadnout na oblast stavebnictví. Také může způsobit, že pronajímatelé z obavy o případnou nedobytnost svých pohledávek aktuálně volné byty na trh vůbec nedají a budou s jejich nabídkou čekat až do ukončení platnosti navrhovaných omezení.
Vymahatelnost práva ve vztahu k aktuálním neplatičům je již nyní velmi slabá, v podstatě nulová, proto z výše uvedených důvodů zásadně nedoporučujeme tuto část realitního trhu jakkoliv dále regulovat. V případě, že však uznáte za nutné tak učinit, navrhujeme stejné řešení jako v případě komerčních nemovitostí, tj. aby stát garantoval, respektive dotoval, platby nájemného, které se tímto způsobem rozhodl odložit. Dále aby se pomoc poskytovala skutečně jen prokazatelně potřebným.
PhDr. Ing. Zdenka Klapalová, CSc. MRICS
Prezidentka ARTN
