Česko má za sebou nejúspěšnější období v historii financování realit. V první polovině roku 2017 přesáhl objem transakcí 2 miliardy eur. Vystřídali jsme tak na prvním místě regionu střední a východní Evropy Polsko.
Investoři se u nás zaměřují na všechny segmenty trhu a nepolevují ani v mimopražských projektech. Kromě českých investorů, kteří realizují třetinu obchodů, mají o náš trh stabilně zájem investoři z Německa a významně roste vliv asijských investorů. Neunikáme pozornosti ani ostatních evropských zemí a USA.
Další země regionu jako Maďarsko nebo Rumunsko i přes skokové nárůsty objemu investic v posledních letech zůstávají významně pozadu.
Letošní průzkum KPMG Property Lending Barometer potvrdil pokračování pozitivního výhledu bank na financování realitního trhu, především díky hospodářskému růstu, rekordně nízké nezaměstnanosti, vysokému objemu investic, růstu cen i vypořádání se s problémovými úvěry z minulosti. Čeští i zahraniční bankéři předpokládají v následujících dvou letech růst úvěrového portfolia vlastní společnosti i celého sektoru. Na druhou stranu si ale kladou i otázku, jak dlouho je tento vývoj udržitelný.
Padá tabu ohledně růstu marží
Opatření České národní banky vnímá jako limitující faktor dalšího rozvoje více respondentů průzkumu než v minulých letech. Obdobná situace je nejen u nás, ale i v sousedním Rakousku nebo na Slovensku. V České republice jako limitující faktor méně často figuruje nedostatek vlastního kapitálu dlužníků, který je naopak velmi významný v Polsku. Nevnímáme ani nedostatek kvalitních projektů na rozdíl od Německa, Velké Británie, Irska nebo Holandska. Rozhodující vliv na trh má vývoj ekonomiky, a to bez rozdílu mezi jednotlivými zeměmi.
Průzkum dále ukazuje, že průměrná výše úrokových marží v Evropě se oproti minulému roku výrazně nezměnila, případně mírně poklesla, a to především v zemích, které vykazovaly vysoké marže v minulosti. Nejnižší úroveň obhájilo Německo a Rakousko, kde jsou ale vyváženy přísnějšími podmínkami pro poskytnutí úvěrů. Na druhém konci pomyslného žebříčku najdeme Srbsko nebo Chorvatsko. V České republice jsme svědky snižování marží u bank, které je v minulosti měly vyšší, a naopak u bank s nízkými maržemi vidíme mírný nárůst, případně zastavení poklesu.
Čeští bankéři se už o růstu marží nebojí mluvit nahlas. Důvodem prolomení tabu není jen nízká úroveň celkových úrokových nákladů, která snižuje citlivost dlužníků na výši marží (ti se více zaměřují na vyjednávání dalších podmínek úvěrů), ale i nárůst nákladů spojených s regulací na straně bank.
V České republice je řada bank, které jsou schopny nabídnout úrokové marže pod 2 %. S těmi nižšími umí stále pracovat spíše větší banky, i když i některé menší subjekty jsou schopny jejich nabídce konkurovat.
Průzkum potvrdil tendenci bankéřů považovat developerské projekty za rizikovější, proto pro jejich financování požadují vyšší úrokové marže než u projektů dokončených a pronajatých. Tento rozdíl se liší mezi jednotlivými zeměmi. U nás se pohybuje ve výši 0,2 až 0,6 procentního bodu, ve Velké Británii pak 1,5 až 2,2. Tuzemští bankéři požadují vyšší marže u hotelů oproti ostatním nemovitostem.
V souvislosti s rizikem růstu úrokových sazeb v budoucnu a snahou o eliminaci negativního dopadu na budoucí cash flow dlužníka většina bank u nás požaduje uzavření zajišťovacích instrumentů, nejčastěji ve formě úrokového swapu. Přístup jednotlivých bank se liší. Některé požadují zajištění na celou výši poskytnutého úvěru, jiné jen na jeho část. Setkáváme se i s podmínkou uzavření zajišťovacího instrumentu v případě, že dojde k dramatickému nárůstu úrokových sazeb.
Rezidenční projekty vládnou všem
U českých bankéřů vedou stejně jako v minulých dvou letech rezidenční projekty a situace je podobná i v dalších zemích. Zatímco v zahraničí se celkově na druhé místo dostaly kancelářské, u nás si svoji pozici udržely s mírným náskokem průmyslové nemovitosti. Ačkoliv jsou hotely mezi bankéři nejméně preferované, každým rokem přibývá bank, které jsou ochotny tyto nemovitosti financovat nebo se na podobné projekty přímo zaměřují.
Čeští bankéři spolu s německými nebo švédskými patří k těm, kteří nejvíce preferují již dokončené a pronajaté projekty. Za posledních dvanáct až osmnáct měsíců poskytly české banky třikrát více úvěrů na financování dokončených projektů než na nový development. Tento trend se u nás drží již po několik let a lišíme se tak od Rakouska, Maďarska nebo Slovenska, kde je poměr úvěrů na nový development a dokončené projekty relativně vyrovnaný. Dalším trendem je nárůst financovaní redevelopmentu či rekonstrukce stávajících nemovitostí, například obchodních center.
Méně rizikových úvěrů v Evropě
Úbytek podílu rizikových úvěrů vykazovala i v letošním roce většina zúčastněných zemí. Skokanem v této kategorii je Španělsko, kde za významným poklesem problémových úvěrů stojí oživení trhu a nárůst transakcí i strukturální změny. Česká republika je s 94% podílem bezproblémových úvěrů již několik let zemí s nejmenším podílem rizikových úvěrů, podobně jako Švédsko, Německo, Velká Británie nebo Polsko. Na opačné straně jsou pak Bulharsko, Chorvatsko nebo Kypr.
Případné problémové úvěry jsou v Česku řešeny ve většině případů restrukturalizací úvěru (nejčastěji úpravou splátkového kalendáře). Naopak ve Španělsku bankéři situaci problémových úvěrů řeší jejich prodejem, jelikož jsou přesvědčeni, že se dá restrukturalizací zachránit pouze 38 % úvěrů.
Podmínky se zatím nemění
Základní bankovní kovenanty požadované českými bankami se nemění již několik let. Opomineme-li rozdíly v kalkulaci dluhové služby, která se liší mezi jednotlivými bankami i v rámci jedné země, je důležité zmínit, že kovenanty jsou pouze jedním z mnoha nástrojů. Navíc risk management jednotlivých bank ušel od doby poslední finanční krize dlouhou cestu a je předmětem mnohem intenzivnějšího dohledu ČNB. V průzkumu oproti loňskému roku více rezonoval důraz na pečlivý výběr projektů a nemovitostí při poskytování úvěrů. Nejsme svědky ani navyšování limitu pro jednotlivé úvěry.
Obdobně jako v minulém roce nabízí nejdelší maximální dobu amortizace úvěru (tj. dobu požadovanou bankou na splacení celkové výše úvěru jednotlivými pravidelnými splátkami) německé, švédské nebo irské banky (kolem 50 let). Na druhou stranu v těchto zemích uzavřou s dlužníkem úvěr pouze na 6 až 9 let a stanoví mnohem přísnější ukazatele pro dluhovou službu (např. DSCR ve Švédsku je 2,1 až 2,8). V Česku jsou pak tyto hodnoty 19 let pro maximální dobu amortizace, respektive 9 let pro maximální délku úvěru, a obě hodnoty se pohybují na úrovni evropského průměru.
Koncentrace trhu
Odhadujeme, že se dvě největší banky v Česku podílí na celkovém objemu poskytnutých úvěrů na financování nemovitostí u nás (mimo hypoteční úvěry) zhruba 30 procenty, pět největších má pak více než 70 % trhu. Zbývající část připadá na ostatní banky a úvěrová družstva a zahraniční banky. Z cizích subjektů převládají německé s významným odstupem následované rakouskými. Německé banky typu Helaba, Deutsche Pfandbriefbank, Berlin Hyp nebo Bayerische Landesbank se zaměřují primárně na největší transakce a nejatraktivnější nemovitosti – za to jsou schopny nabídnout jedny z nejnižších úrokových marží a nadprůměrné délky úvěru. Podle průběhu začátku roku 2017 a aktivit německých bank se dá očekávat, že v letošním roce dojde k posílení pozice těchto i ostatních zahraničních bank ohledně financování v Česku. Důležitým faktorem bude objem a druh transakcí na nemovitostním trhu u nás.
Pavel Kliment, Partner a Pavel Dolák, Director, KPMG Česká republika
Článek vyšel v magazínu KPMG Česká republika Marwick v listopadu 2017 | www.marwick.cz
