2016: Development nových bytů

I přes neustále rostoucí cenu se prodejům nových bytů v roce 2016 dařilo. Celkově se na pražském trhu prodalo 6 650 nových bytů. Meziročně šlo o 5,7% nárůst, budeme-li brát v potaz výsledek za rok 2015 očištěný o prodeje v projektech bez právoplatného územního rozhodnutí. Pokud se do statistik zahrnou i byty v projektech bez územního rozhodnutí, jednalo se pak dokonce o 7% nárůst.

Relativně dobrým prodejům nahrávalo několik skutečností. Na trhu se objevily nové projekty s cenou pohybující se pod průměrnou hranicí. Na nerozhodné zájemce zřejmě zapůsobilo plánované zpřísnění poskytování a ohlášené zdražení hypotečních úvěrů, přestože v průběhu loňského roku úroky dosáhly historického minima.

Na pražském trhu ke konci loňského roku působilo přes 110 developerů. Čtyři tisícovky dostupných bytů se nabízely v téměř 200 developerských projektech. Relativně se navýšil počet nových bytových domů ve vnějším centru Prahy, které kvantitativně převážily nad developerskými aktivitami na pražských periferiích. Největší zájem přetrvával především o byty 2+kk. Pro kupující byly přitom nejzajímavější městské obvody Praha 5, Praha 9 a Praha 10.

Regiony ČR vloni vykázaly obdobné výsledky jako v roce 2015. Prodeje se přehouply přes 5 000 jednotek. V nabídce bylo ke konci roku zhruba 4 500 dostupných bytů. Cenové podmínky pro pořízení nového bytu se ve valné většině regionů od situace v hlavním městě liší a reflektují tak místní podmínky. Průměrná cena je například v Libereckém, Moravskoslezském kraji či v Kraji Vysočině o více než polovinu nižší, než je tomu v Praze.

Vývoj cen nových dostupných bytů

Rok 2016 byl charakteristický propadem nabídky dostupných bytů a jejich rostoucí cenou. Nabízených bytů na trhu meziročně ubylo o 1 800, což značí 31% pokles. Odhadovaná hodnota dostupných bytů na trhu poklesla pod 25 mld. Kč.

K hlavním důvodům uvedeného poklesu patří prodlužující se příprava nových developerských projektů, která je zapříčiněna současným stavem domácí legislativy a celkově komplikovaným procesem samotného povolování. K nejistotě na trhu navíc přispívá absence závazných plánů, který upravují, kde a za jakých podmínek se bude moci ve městě stavět. Jde především o Metropolitní plán a Pražské stavební předpisy, které naštěstí v průběhu roku získaly finální podobu a trh se jimi od 1. srpna 2016 může řídit.

Od poloviny roku 2015, konkrétně od 2. kvartálu, lze evidovat neustálý růst průměrné ceny nových bytů za metr čtverečný. Od uvedeného období, kdy se začal trh dynamicky vyvíjet, vzrostla průměrná cena dostupných bytů v Praze již na 75 520 Kč s DPH/m². V meziročním srovnání se jedná o 17,4% nárůst.

Pokud eliminujeme cenové extrémy na trhu, tj. očistíme data o 5 % nejdražších a nejlevnějších bytů v nabídce dle jejich průměrné ceny za m², pak se ke konci roku pohyboval průměr na úrovni 70 094 Kč s DPH/m². Medián, střední hodnota průměrné ceny za m² plochy, byla ve stejném období ve výši 66 872 Kč s DPH/m².

Vývoj cen prodaných bytů

Průměrná cena prodaných bytů meziročně vzrostla o 19,5 %, ke konci roku dosáhla úrovně 71 567 Kč s DPH/m². Průměrná cena očištěná o extrémy, tedy opět 5 procent nejdražších a 5 procent nejlevnějších bytů, činila 70 280 Kč s DPH na m² a vzrostla oproti třetímu čtvrtletí 2015 o 6,3 %. Medián byl 67 481 Kč s DPH/m².

Vývoj v regionech ČR

V Brně, které po Praze představuje druhý největší trh s novými byty, našlo nové majitele 1 507 bytů. Vzhledem k tomu, že v předchozích letech se jednalo zhruba o tisíc prodaných bytů, zvětšil se tamní trh v průběhu jednoho roku o více než polovinu.

S ohledem na rostoucí cenu nových bytů v Brně, pozvolna řídnoucí nabídku (stejné příznaky jako v Praze) a komplikace okolo Územního plánu města Brno lze předpokládat, že zde bude poptávka po novém bydlení stále růst, pravděpodobně však již ne takovým tempem.

V regionech se prodeje odehrávaly především v Jihomoravském, Středočeském a Plzeňském kraji. Ke konci roku bylo ve všech regionech České republiky okolo 4 500 dostupných bytů, z toho celé dvě třetiny se kumulovaly právě v těchto třech krajích.

V Jihomoravském a ve Středočeském kraji způsobila relativně vysoká poptávka po novém bydlení to, že se zde průměrná cena na m² zvedla o 7,9 % resp. 11,3 %. To může být také jeden z hlavních důvodů, proč se celorepubliková průměrná cena zvýšila ke konci roku 2016 až na 44 597 Kč s DPH/m².

Starší bydlení

Bytový fond v Česku patří k nejstarším v Evropě, kdy dosahuje v průměru 53 let. Jeho renovace – ve srovnání s většinou ostatních zemí – probíhá pomalu. Podle údajů Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí se jedná pouze o zhruba 10 tisíc bytových jednotek za rok.

Z analýz i zkušeností protagonistů realitního trhu vyplývá, že rekonstrukce bytových domů významně zvyšují cenu jednotlivých bytů a urychlují jejich případný prodej. Zhodnocení jednotlivých bytových jednotek se pohybuje okolo 10–5 %. K nejčastějším podobám rekonstrukce patří výměna oken, zateplení či instalace nových rozvodů elektřiny a vody.

Ke konci roku 2016 bylo v Praze dostupných zhruba 9 400 secondhandových bytů. Trh se staršími byty je téměř 2,5krát větší než trh s developerskými byty. V rámci hlavního města je největší nabídka dostupných secondhandových bytů v Praze 5, kde se nachází 17 % všech bytů v Praze. Na Praze 10 a 4 to bylo shodně 16,0 %.

Na konci loňského roku činila průměrná cena secondhandového bytu 70 943 Kč s DPH/m². Medián byl 66 489 Kč s DPH/m². V případě eliminace extrémních hodnot se ke konci roku průměrná cena pohybovala na úrovni 68 775 Kč s DPH/m². Zdrojem informací pro uvedenou cenovou analýzu bylo cca 9 000 inzerátů na zhruba 20 domácích realitních serverech.

Pro další období lze předpokládat, že poptávka po secondhandových bytech bude ještě mírně růst. S tím se pravděpodobně spojí i pokračující navyšování průměrné ceny za starší bydlení. V hlavním městě se bude tento trend týkat především pražských částí 3, 5, 6, 7 a 8.

Marcel Soural

Trigema a.s.