Vývoj posledních let ukazuje, že segment bytů ve vlastnictví a bytovém spoluvlastnictví se již po mnoha letech saturace významně rozšiřovat nebude a dosáhne zhruba čtvrtiny z celkového bytového fondu. Fungování Společenství vlastníků (bytových) jednotek (SVJ) má mnohá úskalí, pro řadu klientů může jít o důvod, proč se zaměřit na segment rodinných domů. Nyní bychom se pokusili o srovnání chodu SVJ a družstev – už proto, že mají podobné nebo společné problémy.
Narůstajícím problémem jsou vymáhání plateb (dluhů) při užívání či spoluvlastnických plateb na správu a údržbu. Obtíže přináší také soužití s nepřizpůsobivými,
neodpovědnými vlastníky jednotek či členy družstva. Nový občanský zákoník, případně zákon o obchodních korporacích, bohužel nedává ostatním členům společností či jejich statutárnímu orgánu mnoho možností problémy řešit. Družstva ani SVJ nemají přednost při uspokojování pohledávek za svými členy, dlužníci většinou mají více věřitelů a na družstva či SVJ již prostředky nezbývají.
Soudy pracují velice pomalu a nezřídka posuzují žaloby nesmyslně tak, že silné SVJ/družstvo žaluje svého slabého člena. Skutečnost, že je zcela zásadní povinností a odpovědností člena hradit své závazky, se stále ještě nestala samozřejmostí. Sankce zákon neumožňuje, přechod dluhů při převodu vlastnictví jednotky nebo podílu je v zákonech řešen neurčitě, existuje řada výkladů. Pomohla by legislativní úprava, která by zajistila plnou úhradu pohledávek bytového družstva i SVJ při nucených prodejích jednotek anebo by zabránila převodům podílu či jednotek bez vyřešení závazků.
Pro velkou část SVJ platí, že aktivita vlastníků jednotek ve vztahu ke správě společných částí domu, tedy chodu SVJ, je velice nízká. Důležitým, a pro mnoho členů neznámým, je ustanovení §1194 Nového občanského zákoníku, ze kterého vyplývá ručení člena Společenství za jeho dluhy. Ručení je odvislé od výše podílů a není ve výši omezeno.
Každý vlastník jednotky by se měl proto pravidelně zajímat o hospodaření Společenství a účastnit se shromáždění, což se v řadě případů neděje. Společenstvím to pro jejich fungování působí značné problémy.
Družstev v České republice funguje téměř 9 tisíc, nejvíce v Praze (3,9 tis.) a v Moravskoslezském kraji (1,4 tis.), nejméně v kraji Karlovarském a Zlínském. Jejich bytový fond obsahuje 467 tis. bytů, nejvíce v Moravskoslezském kraji s velkými bytovými domy (95 tis. bytů) a v Praze (92 tis. bytů).
Počty SVJ od doby jejich vzniku z přelomu tisíciletí prudce rostly. Dnes je v ČR registrováno přes 60 tis. SVJ. Nejvíce v Praze (10,8 tis.) a v Jihomoravském kraji (6,6 tis.), nejméně v Libereckém a Pardubickém kraji. Jejich celkový bytový fond obsahuje přes 1,5 mil. bytů. V Praze je nejvíce Společenství na Praze 10 (1,4 tis.), dále na Praze 11, 12 a 2. Bytů ve vlastnictví či bytovém spoluvlastnictví je v Praze přes 400 tisíc jednotek.
Počty bytů ve vlastnictví, zapsaných v pražském katastru nemovitostí, rostly rovnoměrně o cca 35 tisíc jednotek ročně. Zajímavostí může být, že vedle velkých českých a moravských měst je značné množství SVJ například v Trutnově (téměř 1 tis.), Jihlavě, Znojmu nebo ve Frýdku-Místku. Největší měrou se na zvyšování počtu bytů ve vlastnictví či bytovém spoluvlastnictví podílela privatizace obecních a příp. bývalých podnikových bytů. Tato privatizace většinou výrazně zasáhla do fungování trhu a v mnoha obcích prakticky zastavila novou výstavbu bytových domů.
Největší množství vlastnických bytů je ve Společenstvích do maximálně 40 jednotek (57 %). Pouze 12 % bytů se nachází ve SVJ, která mají více než 100 jednotek.
Z hlediska hloubky trhu s vlastními byty na tom není ČR dobře. Transakcí je málo a počty nerostou. Z šetření Central Europe Holding a.s. vyplývá, že se v Praze prodá ročně okolo 22 000 jednotek, odhad pro celou ČR je cca 60 000 jednotek. Trh s byty je mladý, začal se tvořit až koncem devadesátých let (zákon o vlastnictví bytů byl přijat v r. 1994) a logicky po mnoho let rostl.
Byt změní vlastníka v průměru za cca 20 let, u rodinných domů pak za více než 50 let. To svědčí o konzervativním přístupu Čechů k vlastnictví nemovitosti.
Jiří Pácal
Central Europe Holding a.s.
