V Praze od 1. září začíná po více než 25 letech platit nový územní plán. Odborníci z realitního trhu od něj očekávají především lepší využití brownfieldů a dalších rozvojových území, vyšší nabídku nového bydlení a předvídatelnější podmínky pro přípravu projektů. Vyplývá to z šetření Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí mezi jejími členy z řad developerů, investorů a poradenských společností. Ti zároveň očekávají, že dopad Metropolitního plánu se významněji promítne do reálného rozvoje Prahy v horizontu přibližně čtyř let.
Metropolitní plán, který nahrazuje územní plán z roku 1999, hodnotí realitní trh převážně kladně. Téměř sedm z deseti respondentů ankety ARTN očekává, že bude mít na rozvoj a výstavbu v Praze pozitivní dopad. Zbývající považují za příliš brzké jeho dopady hodnotit. Nikdo z oslovených respondentů přitom neočekává, že by měl mít Metropolitní plán celkově negativní dopad.
„Výsledky ukazují poměrně silné přesvědčení našich členů, že nový plán je pro rozvoj Prahy krok správným směrem. Zároveň je z odpovědí patrné, že od jeho vstupu v platnost nelze čekat okamžitý efekt. Teprve následující roky ukážou, jak se nové podmínky podaří převést do konkrétních projektů,“ říká Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partnerka Knight Frank.
Největší přínos očekávají odborníci u rozvoje brownfieldů
Nejpříznivěji hodnotí odborníci dopad Metropolitního plánu na využití brownfieldů a dalších rozvojových území. Pozitivní dopad v této oblasti očekává 94 % respondentů, přičemž více než polovina si dokonce myslí, že efekt bude výrazně pozitivní. Výsledek odpovídá jedné ze základních myšlenek nového plánu, podle které se má další rozvoj Prahy ve větší míře odehrávat uvnitř již zastavěného města.
„Klíčové je zejména otevření potenciálu brownfieldů a dalších rozvojových území uvnitř města, tedy ploch, které jsou už napojené na infrastrukturu a veřejnou dopravu. To umožňuje efektivnější využití území místo rozrůstání města do šířky,“ říká Marie Baláčová, vedoucí průzkumu trhu pro střední a východní Evropu ve společnosti Cushman & Wakefield.
S využitím těchto území úzce souvisí také nabídka nového bydlení. Více než osm z deseti realitních profesionálů očekává, že na ni bude mít Metropolitní plán pozitivní dopad. Podle hlavního města vytváří nový plán kapacitu až pro 350 tisíc nových bytů, přičemž velkou část nové výstavby směruje právě do transformačních a rozvojových území. „Plán vytváří podmínky pro výstavbu řádově statisíců nových bytů, což je zásadní vzhledem k současné bytové krizi v Praze,“ doplňuje Baláčová. Rozvoj uvnitř města tak může současně pomoci zvýšit nabídku bydlení a omezit tlak na další rozpínání Prahy do volné krajiny.
Nový plán přináší flexibilnější pravidla
Vedle otevření nových rozvojových kapacit odborníci oceňují také změnu samotného přístupu k plánování města. Dosavadní územní plán vycházel z poměrně striktního rozdělování města podle jednotlivých funkcí. Metropolitní plán pracuje více s charakterem konkrétních lokalit a umožňuje v jednom území kombinovat různé způsoby využití.
Právě větší flexibilitu považuje za významný posun Jiří Knob, investiční ředitel J&T Real Estate. Oceňuje možnost více druhů využití v rámci jedné plochy, protože dosavadní územní plán podle něj v některých případech rozvoj zbytečně limitoval.
Pozitivně se nový plán promítá také do očekávání větší předvídatelnosti při přípravě projektů. Téměř sedm z deseti respondentů zde předpokládá zlepšení. Petr Palička, CEO společnosti EP Real Estate, za jeden z hlavních přínosů nového plánu označuje právě ukončení dlouhodobé nejistoty.
Anketa potvrdila výhrady k výškové regulaci
Výsledky ankety současně potvrzují jednu z častých výtek k Metropolitnímu plánu. Respondenti jsou výrazně zdrženlivější při hodnocení jeho dopadu na intenzitu a výškovou regulaci nové zástavby. Pozitivní dopad v této oblasti očekává necelá třetina z nich, téměř polovina nepředpokládá významnější změnu a čtvrtina očekává spíše negativní dopad.
Výšková regulace je zároveň nejčastějším tématem, kde se řada odborníků shoduje, že je Metropolitní plán až příliš omezující. „Výšková regulace je málo ambiciózní. Město by mělo růst do výšky při zachování zeleně,“ říká Martina Jůzová, portfolio manager rezidenčního podfondu WOOD & Company. Také Palička a Knob souhlasí, že právě výšková regulace patří mezi oblasti, ve kterých mohl Metropolitní plán nabídnout větší ambici.
Větší prostor pro vyšší zástavbu by uvítal také Eduard Forejt, ředitel rozvoje obchodu Passerinvest Group. Podle něj dává vyšší hustota Praze možnost růst, aniž by přitom zbytečně spotřebovávala kvalitní veřejný prostor. Výšková regulace tak podle výsledků ankety zůstává jednou z oblastí, kde část odborníků vidí v novém plánu nevyužitý potenciál.
Dopad nového plánu bude vidět zhruba za čtyři roky
Odborníci se shodují, že dopad Metropolitního plánu nebude okamžitý. Naprostá většina respondentů očekává, že se významněji promítne do reálného rozvoje Prahy v horizontu dvou až osmi let, přičemž nejvíce odpovědí se soustředilo kolem čtyř let. Nejčastěji respondenti volili období dvou až čtyř let, další významná část pak horizont čtyř až šesti let. Všichni oslovení experti přitom očekávají, že se možnosti nového plánu do rozvoje Prahy významněji promítnou nejpozději do osmi let.
Takový odstup odpovídá i délce přípravy velkých realitních projektů. Mezi prvním návrhem nové čtvrti nebo budovy, přípravou projektu, získáním potřebných povolení a samotným zahájením výstavby uplyne několik let. První projekty připravované plně podle pravidel nového Metropolitního plánu proto budou v ulicích Prahy viditelné až s určitým zpožděním.
Na Metropolitní plán musí navázat povolování i infrastruktura
Samotné vytvoření nových kapacit pro bydlení a další výstavbu podle respondentů nestačí. Mezi členy ARTN se v šetření opakovala potřeba jednotného a předvídatelného výkladu pravidel, dostatečné kapacity stavebních úřadů, jednoduššího povolování, funkčních plánovacích smluv a dokončení navazujících dokumentů pro jednotlivá území.
Ondřej Křivanec, výkonný ředitel společnosti Fidurock, upozorňuje především na kapacity stavebních úřadů. Ty by podle něj měly primárně kontrolovat splnění kritérií daných Metropolitním plánem, nikoliv je samy dotvářet výkladem. Důležité jsou podle něj také čitelné a předvídatelné podmínky pro budoucí změny plánu. Forejt vedle podpory projektů, které jsou s Metropolitním plánem v souladu, zdůrazňuje také efektivní projednávání plánovacích smluv. Právě fungování navazujících procesů podle respondentů rozhodne o tom, jak rychle se nové možnosti plánu skutečně promítnou do výstavby.
Stejně důležitá bude připravenost města investovat do dopravy a další veřejné infrastruktury. Pokud mají v nových rozvojových územích v příštích desetiletích vzniknout statisíce bytů a přibýt statisíce obyvatel, musí tomu odpovídat kapacita veřejné dopravy, škol, služeb i veřejných prostranství.
Oproti předchozímu územnímu plánu Metropolitní plán nově počítá také s pátou linkou metra. Ta by v budoucnu mohla propojit Smíchov, Pankrác, Bohdalec, Nový Žižkov, Vysočany a Letňany, tedy lokality, kde se nachází řada významných rozvojových území. Kromě jejich dopravní obsluhy by vytvořila nové spojení mezi jednotlivými částmi Prahy a umožnila cestovat mezi nimi bez nutnosti projíždět přes centrum města, které je již dnes výrazně dopravně zatížené.
„Metropolitní plán dává Praze prostor pro další růst, ale teď musí přijít druhá část práce. Nové čtvrti nemohou vznikat bez odpovídající dopravy, škol, služeb a veřejného prostoru. Stejně důležité je, aby povolování fungovalo rychleji a pravidla byla pro všechny předvídatelná. Tam, kde Praha v příštích desetiletích poroste, by měly vznikat kompaktní a smíšené čtvrti s vlastními lokálními centry, kde mají lidé většinu každodenních potřeb na dosah. Praha se tak může rozvíjet jako polycentrické město, ve kterém kvalitní život není soustředěný jen do širšího centra, ale také do dalších plnohodnotných městských čtvrtí,“ uzavírá Klapalová.
