Budovy dokončené před dvaceti a více lety rychle technologicky stárnou a bez zásadních investic neobstojí v nárocích na udržitelnost ani v požadavcích klientů. Souběžně sílí důraz na rozvoj brownfieldů, institucionální nájemní bydlení a do přípravy, výstavby i provozu budov pronikají digitalizace, automatizace a umělá inteligence. Odborníci z bank, developmentu, architektury a výzkumu trhu se shodují, že kdo dokáže spojit kvalitu, úspornost a flexibilitu využití, bude zhodnocovat; zastaralé budovy bez modernizace budou naopak významně ztrácet.
Vývoj kvality českého nemovitostního trhu lze dobře ilustrovat na projektech oceněných v odborné soutěži Best of Realty, kterou pořádá Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a která už více než čtvrt století funguje jako měřítko kvality v daném čase. Část členů její poroty konkrétně pojmenovává, co nyní trh nejvíce ovlivňuje a co bude rozhodovat v příštích letech. Do roku 2030 se totiž podle expertů naplno projeví „dvojí rychlost trhu“, tedy cenová polarizace mezi novým a zastaralým nemovitostním fondem.
„Významným pozitivním momentem realitního developmentu posledních dekád je konverze brownfieldů. Na místech bývalých průmyslových areálů vznikají moderní čtvrti, dochází k revitalizaci a smysluplnému zahuštění městského prostoru, ke zlepšení kvality prostředí a posilování prvků udržitelnosti. Zvýšení atraktivity území zároveň vede ke zhodnocování pozemků. Z desítek vysoce vydařených projektů lze zmínit například oblast Dolních Vítkovic, pražskou Waltrovku či území Smíchova,“ říká Tomáš Drtina, expert na výzkum trhu, předseda odborné poroty Best of Realty a řídící partner společnosti Incomind.
Kancelářské budovy a nákupní centra rychle stárnou
Výrazným měřítkem změn se stává aktuální rekonstrukční vlna. Komerční budovy, které definovaly standard po roce 2000, dnes procházejí kompletní modernizací technologií, obálky budovy i vnitřního uspořádání, aby doručily nižší energetickou náročnost, lepší komfort a větší flexibilitu nájmů.
V pražském Karlíně se takto přestavuje například Danube House, který si v roce 2003 ze soutěže Best of Realty odnesl první místo mezi kancelářskými projekty. V lokalitě pražské Brumlovky už několik oceňovaných administrativních budov rekonstrukcí prošlo a dále jsou standardy upravovány podle preferencí nájemců.
V retailu absolvoval nákladnou modernizaci a rozšíření i Westfield Černý Most, oceněný už v prvním ročníku soutěže v roce 1999, a podobnou proměnou prochází řada dalších nákupních center nejen v Praze, ale v řadě dalších měst. Společným jmenovatelem je udržení hodnoty a obsazenosti.
„Za podstatné strukturální změny považuji úspěšnou digitalizaci katastru nemovitostí, masivní rozšíření realitních fondů a tlak Evropské unie na dekarbonizaci a rekonstrukce starších budov,“ říká Lenka Kostrounová, poradkyně managementu v ČSOB a porotkyně Best of Realty. „V nadcházejících pěti letech bude trh ovlivněn akcentem na ESG a s tím souvisejícím patrným narůstajícím cenovým rozdílem mezi energeticky šetrnými budovami a zastaralým fondem. Zároveň porostou ceny bytů a význam institucionálního nájemního bydlení,“ dodává.
Snáze tak obstojí projekty, které včas spojí urbanistickou kvalitu, energetickou efektivitu a schopnost pružně reagovat na potřeby nájemců. Odpovědný přístup k udržitelnosti a parametrům ESG však již není jen otázkou komerčních projektů. „Certifikace pronikají i do rezidenčních projektů a ty přinášejí zdravé vnitřní prostředí pro obyvatele i kvalitní veřejný prostor v okolí budov. V posledních letech sledujeme rozvoj dřevostaveb, které snižují uhlíkovou stopu i znečištění okolí během výstavby,“ popisuje Simona Kalvoda, výkonná ředitelka České rady pro šetrné budovy. Naopak rezerva podle ní zůstává v oblasti renovací, kde komplexní přístup tvoří zatím jen malé procento realizací. „Právě v tom je příležitost pro posun k udržitelnému stavebnictví,“apeluje.
Institucionální nájemní bydlení na vzestupu
Rezidenční trh nových bytů mění nájemní projekty. Segment se profesionalizuje a přicházejí projekty navržené od počátku pro nájemní trh. „Nástup nájemního bydlení výrazně mění charakter bytových domů a přístup k jejich navrhování, včetně řešení společných a veřejných prostor. Standardy vytváří investor s architektem, nájemníci si vybírají, co se jim líbí a co jim vyhovuje. Aktivně nebrání koncepčním změnám, což může společnost posouvat v chápání kvality společných a poloveřejných prostor,“ říká Vladimír Vašut, zakládající partner studia under‑construction architects a další ze 12 porotců soutěže.
„Zájem o nájemní bydlení je výrazný, po změně legislativy se mohou zapojit i penzijní fondy. S ohledem na stále stejně pomalýpovolovací proces to však znamená menší množství bytů určených k prodeji do vlastnictví,“ doplňuje porotkyně Veronika Marková, manažerka týmů sociálního bankovnictví a realitních obchodů pro regiony v České spořitelně. O nedávném vzestupu nájemního trhu v rámci nových projektů svědčí i to, že samostatná kategorie nájemního bydlení v Best of Realty existuje teprve od loňska.
Podle Petra Paličky, ředitele EP Real Estate, se kromě nájemního trhu propisuje trend nevlastnění také do sdílení rekreačních nemovitostí nebo například automobilů, což může mít ve městech v budoucnu dopad na nižší počet parkovacích stání nebo pozitivní vliv na veřejný prostor. „Samozřejmě, je-li nějaký produkt vyroben pro sdílení, a tedy používání různými lidmi, odrazí se to logicky v jeho designu,“ upozorňuje.
Digitalizace a nové technologie prostupují celým trhem
Technologie zároveň mění způsob, jak se nemovitosti navrhují, staví a následně provozují. „Za nejvýznamnější trend považuji nutnou automatizaci a prefabrikaci výstavby. Prefabrikovaná a modulární výstavba či dřevostavby pomohou urychlit realizaci, zčásti vyřešit nedostatek pracovních kapacit a zároveň usnadní naplnění požadavků ESG,“ říká Veronika Marková.
„Myslím, že velký vliv mělo období covidu, během kterého se ukázalo, že si společnost pomocí moderních technologií dokáže poradit s omezeným cestováním, omezeným osobním kontaktem, s nemožností být fyzicky v celé řadě zaměstnání,“ uvádí Petr Palička, podle kterého pandemie vyvolala nejen změnu kanceláří, ale měla dopad na chování velké části společnosti.
„V projektech se budou stále výrazněji uplatňovat digitalizace a nové technologie, více vstoupí automatizace a umělá inteligence. Zároveň poroste poptávka po flexibilitě využití nemovitostí,“ dodává Tomáš Drtina. Platí přitom, že rok 2030 je ve stavebnictví bezprostřední horizont. „Projekty, které se budou v tu dobu kolaudovat, nyní navrhujeme,“ připomíná Vladimír Vašut.
Historii proměn českého trhu je dobře vidět na projektech, které v jednotlivých dekádách nastavovaly laťku. Právě Best of Realty již od přelomu tisíciletí mapuje posuny standardů napříč segmenty – od konverzí brownfieldů přes energeticky úsporné budovy až po profesionální nájemní projekty. Už 26. listopadu budou na slavnostním galavečeru ve Foru Karlín vyhlášeny výsledky 27. ročníku, kde letošní vítězové znovu ukážou, jak technologie, ESG a schopnost přizpůsobit se současným potřebám posouvají standard o úroveň výš.