Zkušenosti se spoluprací mezi veřejným a soukromým sektorem v oblasti výstavby rezidenčních projektů v Česku zatím zůstávají roztříštěné. Dobrá zpráva je, že soukromý sektor je připraven se aktivně zapojit do řešení dlouhotrvající bytové krize, obce i developeři ale často váhají kvůli nejasnému právnímu rámci a obavám z regulatorních rizik. Vyplývá to z průzkumu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) mezi předními developerskými společnostmi a z nedávného diskuzního setkání pořádaného ve spolupráci s Asociací pro veřejné zakázky (AVZ).
Zatímco v zahraničí – například v Německu, Rakousku nebo Nizozemsku – fungují veřejně-soukromá partnerství jako jeden z pilířů dostupného bydlení, česká města tento potenciál využívají spíše výjimečně. Důvodem nejsou ani tak rozpočtová omezení, jako spíš nedostatečná metodická podpora a nejednoznačná interpretace zákona o zadávání veřejných zakázek. Právě na tuto problematiku se zaměřilo odborné diskuzní setkání ARTN a AVZ, které se konalo pod záštitou ministra pro místní rozvoj Petra Kulhánka.
Pro účely společných investic měst a soukromých investorů do nemovitostí existuje v Česku hned několik různých modelů. Jak však upozorňuje advokátka Adéla Havlová, odbornice na investování ve veřejném sektoru, která na diskuzním setkání vystoupila, je třeba u jednotlivých záměrů důsledně rozlišovat, který model je pro danou situaci vhodný. Současná legislativa dnes mimo jiné nabízí PPP modely, jako je koncesní řízení, vznik společných podniků (joint ventures), ale také přímé odkupy nemovitostí či zahájených projektů nebo stále častější plánovací smlouvy s využitím kontribucí od investorů.
S potřebou správné identifikace modelu souhlasí i Jan Slezák, poradce KGS legal a místopředseda výkonného výboru AVZ, který na odborné akci pro desítky expertů z řad právníků, developerů, bankéřů či poradců rovněž zmínil, že klíčem k úspěchu je transparentní postup a odvaha veřejné správy jednat strategicky.
Soukromý sektor má zájem – často ale chybí partner a rámec spolupráce
Z květnového průzkumu mezi členy ARTN z řad developerských firem vyplývá, že polovina dotazovaných společností již má zkušenost alespoň s jedním dokončeným projektem s přímou účastí veřejného sektoru, druhá polovina zatím nikoliv.
Všechny oslovené společnosti však již staví nebo připravují projekt, kde využívají plánovacích smluv a kontribucí investorů do území. Důvodem je malé množství pozemků, kde je možná výstavba bez změny územního plánu. „Development realizujeme především v Praze. Pokud žádáme o změnu územního plánu, je kontribuce nezbytnou podmínkou,“ potvrzuje Marcel Soural, člen správní rady ARTN a předseda představenstva Trigemy.
Mezi čelnými představiteli developerských společností panuje též stoprocentní shoda na tom, že jsou otevřeni jednáním o úzké spolupráci mezi veřejným a soukromým sektorem, například ve formě joint ventures, koncesí nebo i design & build projektů. To podle ARTN potvrzuje, že zájem i kapacity na straně trhu existují.
Přibližně polovina firem též momentálně plánuje nebo realizuje další projekt v úzké kooperaci s veřejným segmentem. „Usilujeme o společný podnik s hlavním městem Praha a Dopravním podnikem hlavního města Prahy při výstavbě nového městského bloku nad metrem Florenc, kde je dohoda těchto tří stran nezbytná, aby zde bylo možné cokoliv stavět,“ uvádí například David Musil, člen správní rady ARTN a ředitel Penta Real Estate pro Českou republiku.
Z odpovědí developerů však zároveň vyplývá, že pro pružnější spolupráci stále existuje řada zásadních překážek. „Problémem je právní rámec, který platí u veřejných institucí, například zákon o zadávání zakázek a zdlouhavá výběrová řízení,“ zmiňuje jedny z komplikací Jana Sečkářová, předsedkyně představenstva Natland Real Estate.
Další omezení vyjmenovává Marcel Soural: „Nejasná legislativa, nejasné podmínky na straně měst a obcí, nejasný rámec přínosů spolupráce pro obě strany.“ Jeho investiční skupina Trigema má přitom zkušenosti se spoluprací na projektech s městy nejen v Praze, ale rovněž například v Rokytnici nad Jizerou nebo ve Veselí nad Moravou.
„U tendrů je nutnost dělat veřejná výběrová řízení, kde není kontrola nad jednotlivými vstupy,“ upozorňuje na jiný aspekt přímé účasti měst u projektů výkonný ředitel společnosti Fidurock Ondřej Křivanec a dodává, že dalším problémem u těchto modelů je i možnost napadnutí postupu tendru a jiné potenciální potíže vycházející z charakteru výběrového řízení.
Ze zkušenosti Ondřeje Buršíka, ředitele Metrostav Development, je největším problémem kontinuita rozhodování. „V našem případě projekt schválila jedna politická reprezentace a druhá prohlásila smlouvu za neplatnou,“ uvádí konkrétní negativní příklad. Budoucí spolupráci přesto nezavrhuje, záleží však podle něj na smluvních podmínkách.
Obdobný názor má i Petr Palička, člen dozorčí rady ARTN a ředitel EP Real Estate: „Za největší problém spolupráce s veřejným sektorem považuji nepředvídatelnost, problém s dlouhodobými vztahy při změně politické garnitury, dále časovou náročnost při rozhodování na stravě veřejného sektoru.“
Slabiny v podobě příliš pomalých a nepredikovatelných procesů na straně veřejné správy potvrzuje také David Musil. Podle Jana Sadila, předsedy dozorčí rady ARTN a ředitele JRD Group, je pak důležitá nejen odvaha ke spolupráci na straně developerů, ale především na straně municipalit.
ARTN v tomto směru apeluje na potřebu metodické podpory měst i změnu optiky: spolupráce s investorem není slabostí, ale může být legitimním nástrojem pro naplňování veřejného zájmu, tedy zvyšování dostupnosti bydlení. Pokud je nastavena transparentně, je právně ukotvená a s jasnými výstupy, přinese obcím nové příležitosti – ať už jde o rychlejší výstavbu, územní vybavenost, nebo právě větší dostupnost bydlení.
Z praxe: kdy má partnerství smysl a kdy je veřejný zájem na překážku?
Jedním z nejdiskutovanějších modelů na akci ARTN a AVZ byly tzv. joint ventures – tedy společné podniky měst a developerů. Typickým příkladem, který podle odborníků ovšem dopadl fiaskem, byl společný podnik veřejného a soukromého sektoru v lokalitě nádraží Holešovice. Podle Adély Havlové není využití tohoto nástroje v rozporu se zákonem, ale musí být pečlivě zdůvodněno.
„Existují situace, kdy má veřejný zadavatel legitimní důvod vstoupit do přímého partnerství se soukromým investorem – například tehdy, když každý z nich drží pozemky, které bez vzájemné koordinace nelze efektivně využít,“ přibližuje Havlová. Pokud však podle ní taková výjimečná pozice neexistuje, měl by si zadavatel nejprve ověřit, zda by o účast v projektu nemělo zájem více subjektů – například formou předběžné tržní konzultace. „Ta ukáže, zda na trhu existuje hospodářská soutěž. Pokud se nikdo další nepřihlásí, může město s vybraným partnerem jednat přímo, ale musí mít prokazatelně ověřeno, že šlo o jediného relevantního zájemce,“ dodává.
Jan Slezák z AVZ zase upozorňuje na potřebu správného vymezení veřejného zájmu: „Pokud developer v rámci společného podniku s městem postaví bytový dům, kde se budou následně byty pronajímat za běžné tržní ceny – třeba s tím, že se dosáhne nižšího nájmu díky skromnějšímu architektonickému provedení –, zůstává projekt obchodní povahy. Veřejný zájem ale do projektu vstupuje tehdy, když veřejný zadavatel vědomě vloží požadavek, že část bytů má sloužit například pro sociální bydlení a že tato část bude dlouhodobě podporována veřejnými prostředky. A v takovou chvíli se projekt dostává do nelehké právní situace.“
Člen správní rady ARTN, advokát Gabriel Achour, který odbornou debatu moderoval, je pozitivní: „Vnímám intenzivní snahu téměř na všech úrovních řešit aktuální problémy a najít řešení, které je právně obhajitelné, transparentní a které vede k zintenzivnění výstavby. Na straně soukromých investorů je snaha podpořit výstavbu a existují finanční zdroje, know-how a týmy odborníků. Právní rámec přes veškeré problémy dává poměrně jasná a srozumitelná pravidla, byť se to na první pohled možná nezdá. Základem je, aby byly vymezeny určité standardy, best practice. Není důvod a nedává logiku, aby principy, které fungují v jiných zemích, nefungovaly v České republice.“
Podle ARTN jsou právní nástroje spolupráce k dispozici, ať už jde o koncese, joint ventures podniky, nebo plánovací smlouvy. „To, co chybí, je jednotný výklad, metodické vedení a sdílení dobré praxe. V opačném případě hrozí, že i sebelepší úmysl uvízne ve složitém zadávacím režimu nebo že spolupráci soukromého a veřejného sektoru budou brzdit obavy z pochybení. Cílem Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí proto není na tento problém pouze upozorňovat, ale aktivně se podílet na jeho řešení – například formou organizace odborných diskuzí a sdílení konkrétních zkušeností,“ uzavírá prezidentka ARTN a ředitelka Knight Frank Zdenka Klapalová.
Pro média
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje přes 100 předních osobností působících ve všech oblastech realitního trhu. Mezi hlavní cíle asociace patří zvýšení kvality, stability a transparentnosti nemovitostního trhu v ČR, standardizace jeho procesů a zvýšení obecné informovanosti a kvality vzdělávání v oboru. ARTN pořádá pravidelná diskuzní setkání a je majitelem prestižní realitní soutěže Best of Realty. Od roku 2002 vydává pravidelné souhrnné zprávy o stavu českého realitního trhu Trend Report.
Kontakt pro média
Tashi Erml
Tel.: +420 775 106 886
E-mail: erml@ewing.cz