Český trh s luxusními nemovitostmi určenými k pronájmu prošel během posledních let řadou významných proměn. Zřejmě nejdůležitější z nich spočívá v tom, že zatímco v období doznívající ekonomické krize šlo jednoznačně o trh nájemců, současná situace naopak vykazuje zřetelné rysy trhu pronajímatelů.


Definice

Jakkoli kategorie luxusu má neopomenutelný subjektivní rozměr, a je proto obtížné ji přesně definovat, lze říci, že klíčovým rysem luxusních nemovitostí je především prémiová lokalita. V rámci Prahy jde o Staré Město, Malou Stranu, Janáčkovo a Rašínovo nábřeží, Kampu, ale i některé části Vinohrad, Podolí, Dejvice, Střešovice, Troju či Letnou, u luxusních rodinných domů pak především o vilové čtvrti na Praze 6 a další oblasti v okolí mezinárodních škol. V Brně tuto charakteristiku naplňují lokality jako Staré Brno, Masarykova čtvrť či Královo Pole.

K dalším atributům definujícím luxusní nemovitosti patří atraktivní výhledy, vysoký standard provedení a vybavení, využití inteligentních technologií, balkon či terasa. U luxusních bytů k pronájmu mezi tyto rysy náležejí i honosné společné prostory, možnost parkování v budově, recepce a systém ostrahy (často s napojením na PCO).

Luxusní rodinné domy dále často nabízejí privátní zahradu a stylový exteriér. K aktuálním hitům patří architektura kombinující původní prvky se současným designem v kompletně zrekonstruovaných domech palácového typu. Vyhledávané jsou rovněž byty nabízející městské bydlení v blízkosti zeleně či energeticky úsporné „zelené“ nemovitosti. Co naopak nebývá až tak zásadní, je velikost nemovitosti.

To vše se samozřejmě promítá do výše nájmů, které se u bytů těchto parametrů pohybují od 500 Kč/m2/měsíc a u luxusních rodinných domů od 80 000 Kč/nemovitost/měsíc.

Klientela

Nájemci luxusních nemovitostí bývají zpravidla lidé, kteří hledají bydlení na přechodnou dobu (nájemní smlouvy se obvykle uzavírají na 2 až 3 roky). Jde především o expaty z řad vysokého managementu nadnárodních korporací, ale setkáváme se i s rostoucí poptávkou ze strany českých klientů. Jde přitom obvykle o velmi zaměstnané lidi nebo o jedince v přechodné životní fázi (např. změna rodinných poměrů), kteří si uvědomují, že „vlastnictví zavazuje“, a proto volí flexibilnější variantu pronájmu ve vysokém standardu.

Současná situace

Silné poptávce v segmentu luxusních nájemních nemovitostí přispívá především vzestup obliby nájemního bydlení mezi movitějšími Čechy. Tento trend se projevuje trvalým nedostatkem luxusních nájemních nemovitostí, zejména bytů. Pronajímatelé dnes mívají na výběr mezi více nájemci, z nichž zpravidla upřednostní toho bonitnějšího.

Převis poptávky nad nabídkou tlačí vzhůru nájemné, a to prakticky ve všech segmentech nájemního trhu. Uvolněné atraktivní nájemní byty tak již od roku 2016 standardně vstupují na trh s nájemným o 5 až 10 % vyšším, než kolik platil předchozí nájemce.

Vyhlídky

Na vývoj nájemního trhu luxusních nemovitostí v příštích letech může mít vliv zpřísnění pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů ze strany ČNB. Podstatný bude také ekonomický vzestup nové generace, tzv. mileniánů, kteří jsou méně orientováni na vlastnictví, preferují „ekonomiku sdílení“ a mnohdy se odmítají na dlouhou dobu zavázat ke splácení hypotečního úvěru.

Oba tyto faktory mohou tlačit nájemné dále vzhůru, a to i v luxusním segmentu. V dlouhodobém horizontu lze nicméně očekávat, že Praha bude následovat trend obvyklý v západních velkoměstech, kde významné procento (cca 30 %) obyvatel bydlí v nájemních bytech a zároveň vlastní rekreační objekt na venkově. Růst nájemného bude kopírovat růst cen nemovitostí.

Prokop Svoboda

Svoboda & Williams