Novelizace občanského zákoníku vrací do hry úpravu předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci. O jaké změny se jedná a jaké existují výjimky? I to se dozvíte v článku od Jana Šplíchala a Martina Mládka ze společnosti INVICTA LAW.


Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti

Dne 1. 1. 2018 nabyl účinnosti zákon č. 460/2016 Sb., který novelizuje mimo jiné i ustanovení § 1124 a § 1125 občanského zákoníku. V důsledku této novelizace se do občanského zákoníku vrací úprava předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci. Ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku po novelizaci stanoví, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Pokud tedy bude chtít spoluvlastník nemovité věci svůj podíl na nemovitosti prodat, je od 1. 1. 2018 povinen nejprve nabídnout tento svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům, a to za stejnou cenu a za stejných podmínek, jako zájemci o koupi. Teprve až poté, když ostatní spoluvlastníci své předkupní právo neuplatní, může být spoluvlastnický podíl převeden na zájemce o koupi. Předkupní právo zůstává zachováno i v případě bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu (např. při darování). Jelikož jde o bezúplatný převod, mohou ostatní spoluvlastníci převáděný podíl nabýt za cenu, která by byla v daném místě, čase, a za stejných okolností obvyklá.

Z tohoto pravidla však existují výjimky. První výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou1. Vlastník spoluvlastnického podílu na nemovité věci může svůj spoluvlastnický podíl na osobu blízkou převést bez omezení, nemusí tedy nejprve nabízet svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům. Další výjimkou je možnost vzdání se předkupního práva, a to i do budoucna.

Vzdání se předkupního práva

Podle ustanovení § 1125 občanského zákoníku platí, že „spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“ Druhou výjimkou ze zákonného předkupního práva je tedy případ, kdy se spoluvlastník svého předkupního práva vzdá.

Zákon výslovně nestanoví formu vzdání se předkupního práva, lze tedy usuzovat, že vzdání se předkupního práva může mít podobu např. jednostranného prohlášení spoluvlastníka nebo dohody všech spoluvlastníků o vzdání se předkupního práva. V případě jednostranného prohlášení, jako u každého jednostranného jednání, je na místě obava o jeho stabilitu, jelikož jej patrně je možné vzít zpět. Jako stabilnější řešení lze proto doporučit dohodu stran.

Je možná i situace, kdy se nabyvatel spoluvlastnického podílu do budoucna vzdá svého předkupního práva již v kupní smlouvě. Pokud má spoluvlastník v úmyslu se předkupního práva vzdát s účinky pro své právní nástupce, je nutné, aby z textu takového dokumentu bylo zřejmé, že nejde pouze o jednorázové nevyužití předkupního práva, ale o jeho trvalé zrušení. To může být vyjádřeno například odkazem na § 1125 občanského zákoníku. Do katastru nemovitostí bude pak na základě návrhu zapsána poznámka o vzdání se předkupního práva.

Jan Šplíchal, Martin Mládek
INVICTA LAW


1 § 22 občanského zákoníku