Privátní investoři nakupují mezi čtvrtinou a polovinou nemovitostí v pražských developerských projektech. Nejvyššímu zájmu se těší menší byty 1+kk a 2+kk v dobrých lokalitách. Poptávka investorů tlačí vzhůru ceny všech rezidenčních nemovitostí. Prahu je potřeba začít srovnávat s Mnichovem, Berlínem nebo Hamburkem, kde většina obyvatel bydlí v nájemních bytech.


Každé, byť jen předpokládané, zpřísnění ČNB stran poskytování hypoték vzbudí očekávání, že ceny nemovitostí alespoň přestanou růst. Trend prodejů ve středním, prémiovém a luxusním segmentu však ukazuje, že ani méně dostupné hypotéky ceny příliš neovlivní. Hnací silou nákupů jsou totiž investoři ukládající peníze. Jejich chuť po investičních bytech sekundárně tlačí vzhůru ceny všech nemovitostí.

V rámci pražského a příměstského trhu nabízíme v předprodejích a prodejích deset projektů ve středním, prémiovém a luxusním segmentu, celkem 307 bytů a domů. Rozhodně tedy je co prodávat i kupovat. A toho ještě v předprodejích využívají privátní investoři. Dle typu projektu ještě před oficiálním zahájením prodejů odkoupí čtvrtinu až polovinu všech bytů.

Typickými investory jsou finančně zajištění Češi, v menší míře cizinci. Vyhledávají příležitosti v podobě bytů 1+kk a 2+kk do 50 m2 v atraktivních lokalitách. Ve většině případů hledají byt k dalšímu dlouhodobému pronájmu, menší část pak byty plánuje částečně užívat nebo pouze nakoupit do zásoby. Obvykle nakupují jednotlivé byty, často opakovaně v různých projektech.

Logika trhu říká, že dnešním drahým bytům se í investor vyhne, protože ceny nemovitostí musejí jednou začít klesat. I s tímto předpokladem investoři kalkulují. Od koupě bytu očekávají především bezpečné uložení peněz a zhodnocení během deseti až dvaceti let. Předpokládají, že za tu dobu minimálně k jedné silnější korekci trhu dojde. Sázejí však na dlouhodobé bohatnutí Prahy, a tedy na nevyhnutelný růst cen bydlení.

Pro investiční byty platí, že hlavním kritériem není cena za čtvereční metr, ale předpokládaná návratnost investice spočívající v pronájmu nebo budoucím prodeji. Rekordmanem v rychlosti prodejů je luxusní Rezidence Churchill. Po dvou měsících na trhu je vyprodána takřka z 60 %. Ale i příměstský projekt Zahrady Roztoky V, s nejlevnějšími domy s cenou těsně pod 8 milionů korun byl z poloviny vyprodán ještě před uvedením na trh. Pokles zájmu sledujeme pouze ze strany mladých rodin a milleniálů, tyto skupiny stále častěji sahají po pronájmech.

Vysoká poptávka z luxusního a prémiového segmentu ovlivňuje i střední a nižší části trhu. Když vlastníci starších bytů vidí, že prodejní ceny lámou rekordy, trendu využívají. Proto dnes vídáme v nabídce panelové byty v ceně ještě před pěti lety vyhrazené vyššímu střednímu segmentu.

Dle indexu HPI (House Pricing Index) ceny českých nemovitostí za tři roky vzrostly o čtvrtinu. Další podobný skok nepředpokládám. Lze počítat každý kvartál s meziročním růstem o jednotky procent. Naneštěstí v cenách nemovitostí, doháníme Německo daleko rychleji než ve mzdách. A zejména Prahu je třeba srovnávat s Mnichovem, Berlínem nebo Hamburkem, kde většina obyvatel bydlí v nájemních bytech. Vlastní si nemohou dovolit. Předpokládám, že investoři tento trend vidí.

Zdálo by se, že úspěch Prahy přináší zájemcům o vlastní bydlení samá negativa. Osobně vidím v dnešní konjunktuře příležitost, jak trvale vylepšit tvář města. Developeři mají odvahu pouštět se do nákladnějších projektů typu revitalizace brownfieldů, investují do kvalitní architektury i materiálů. A v dlouhodobé perspektivě budou ze zlepšení bytového fondu profitovat i ti, kteří nyní na hypotéku nedosáhnou.

Karel Bor
generální ředitel realitní skupiny LEXXUS Group​