Jsme neziskové občanské sdružení složené z předních osobností a lídrů českého nemovitostního trhu.


Marcel Soural: Byty jsou až moc drahé

Ceny bytů letí v Česku už dva roky rychle vzhůru a zdá se, že zdražování nikdy neskončí. Marcel Soural, zakladatel a majitel developerské společnosti Trigema, která staví stovky bytů hlavně v Praze, je opačného názoru. Ceny kolem 85 tisíc korun za metr nového bydlení považuje za příliš vysoké. Kdy se růst zastaví a na jaké úrovni, však nechce předpovídat. „Copak vy víte, co bude v této zemi za půl roku?“ odpovídá řečnickou otázkou.

Co rychlý růst cen bytů způsobilo, ví přesně. Politici a úředníci. V důsledku jejich dlouhodobé aktivity se podle Sourala téměř zastavilo povolování nových staveb. „Postupně se to nabalovalo jako sněhová koule,“ říká a má na mysli nejen stále složitější proces povolování staveb, ale třeba i neschopnost pražského magistrálu vytvořit územní plán. Do smrtícího koktejlu počítá i nový služební zákon, který údajně zcela paralyzoval úředníky, vystrašené z případných chyb. Výsledkem je, že zatímco dříve bývala na pražském trhu nabídka okolo sedmi tisíc bytů, nyní jich je v prodeji polovina.

Růst cen a nájmů má však podle Sourala jeden zajímavý důsledek. Začíná být vhodná doba pro výstavbu nájemních domů. Trigema má nyní v plánu dva takové projekty. Zároveň však tvrdí, že by nebylo šťastné, aby se do výstavby nájemních domů pouštěli politici, tedy obce a města. „Spadnou do stejných problémů, jako máme my. Nebo pro ně platí jiné zákony?“ říká Marcel Soural.

Proč se v Česku, a zejména v Praze přestaly stavět byty?

Stalo se víc věcí. Postupně se to nabalovalo jako sněhová koule, až se z ní stal sm rticí nástroj, který se dole rozplácne, a když tam náhodou někdo stojí, tak ho zabije. Jde o povolování staveb.

Co je součástí oné sněhové koule?

Utahovaly se zákony. Začalo se novelou zákona o EIA. Do toho se stal složitějším stavební proces, pustilo se do něj víc vyjádření orgánů státní správy. Když dnes děláme územní rozhodnutí, potřebujeme 65 razítek.

Předpokládám, že obíhá elektronický formulář…

To je blbost. My běháme. Ne elektronicky, ale fyzicky. Rozešleme žádosti o vyjádření a musíme všechny úřady oběhnout. Kde se to zadrhne, musíme jednat, upravovat projekty. Proces je nekonečný. A pořád se to zhoršuje.

Přispěl k tomu i zákon o definitivě státních úředníků. Úředníci se obávají o své místo, takže se bojí jakékoliv chyby způsobené svým rozhodnutím. Před pěti nebo osmi lety mělo územní rozhodnutí pět stran, dnes jich má standardně padesát. Když je složitější, je to sto stran textu. Kolikrát je víc stran, tolikrát je v nich víc chyb. A ty chyby způsobují, že se odvolávají organizace a lidé, kteří jsou proti výstavbě. Systém jim to umožňuje, protože chybovost je veliká. Vážit každé slovo v tak složitém dokumentu je komplikované.

Co ještě zastavilo výstavbu bytů?

Když máme pozemek, dnes potřebujeme pět let na to, abychom vůbec zahájili stavbu. Do té sněhové koule se nabalilo i to, že strašně dlouho trval proces přijímání pražských stavebních předpisů. Několikrát se přitom měnily.

A není to tak, že developerům neexistence stavebních předpisů spíš vyhovovala?

Jednu chvíli to tak asi bylo. Bylo zvláštní, že na nějakou část platila vyhláška 26, na nějakou část stavební předpisy, které ministerstvo pro místní rozvoj pozastavilo, na jinou část se vztahovaly obecné předpisy platné pro celou republiku a nakonec vznikly nové pražské stavební předpisy.

Během dvou let platily čtyři předpisy na výstavbu. To je prostě chaos. A to samé se nám nyní děje s metropolitním územním plánem, který pořád není. V jisté fázi se rozhodlo, že se jeho příprava zastaví. Přitom už byly vypořádány připomínky, kterých bylo nějakých dvacet tisíc. Prostě už chyběl jen kousek, když nová garnitura rozhodla, že chce jiný plán, a začali znova. Teď jsme o několik let dál a je velkým otazníkem, jestli budeme mít metropolitní plán v roce 2022. Je nejasný územní plán, stavební předpisy jsou komplikované a každý v tom hledá nějakou kličku. Když se někdo zasekne, ať úředník, politik, nebo jin ý účastník řízení, tak to zdrží.

Přesto i v současném prostředí stavíte.

On je nějaký stávající plán, ale zastavitelných pozemků ubývá. A developeřina je maratónský běh investiční výstavby. My musíme mít rozpracovaných hodně projektů. To je náročné na náš pracovní kapitál. Ve standardním prostředí bychom všeho potřebovali dvakrát méně, teď potřebujeme dvakrát víc lidí, času, kapitálu, abychom pozemky m ohli rezervovat, zalehnout budoucím i smlouvami, nebo je dokonce vykupovat už ve fázi, kdy na nich žádné přímé rozhodnutí není.

A velká část, desítky procení v rámci pražského intravilánu, jsou velká rozvojová území, kde není stabilizovaný územní plán. Kde se čeká, že nový metropolitní územní plán tato místa výstavbě otevře.

V některých z těchto lokalit se přesto má stavět, například na Smíchově…

Tam jsou zrovna dál. Konkrétně na Smíchově si prošli strastiplnou cestou změny územního plánu, velkou EIA, územním rozhodnutím. Ale tahle lokalita se řeší už od revoluce, pětadvacet let. A ještě pět let se bude řešil. To přece není rozvoj města.

Účastníte se jako developer jednání s vedením města, aby se ten stav změnil?

Samozřejmě jsme sdružení v různých asociacích. Míst, kde se může odborná veřejnost setkávat, je víc, a stojí to hodně práce a hodně sil, abychom dokázali něco prosadit.

V čem je hlavní problém?

Všechno začíná u politiků. Politik musí rozhodnout, musí dát vizi. A musí dát pokyn úředníkovi. To tady neexistuje.

V Česku je permanentní předvolební období. Volitelných politiků je moc, politická moc se stává čím dál rozplizlejší. Je tu kolektivní odpovědnost. Třeba v Praze volíme zastupitelstvo magistrátu a pak volíme zastupitelstvo městské části. Tyto reprezentace nejsou totožné. Takže když by magistrát prosazoval nějakou strategii a vizi, je držen lokálními zájmovými kluby, které brání tomu, aby magistrát mohl své vize prosazovat. To je hloupost, ne? A ještě je to tak, že magistrát svěřuje svůj majetek, kterého má spoustu – většinou pozemky – do správy městské části. A když chce na svém pozemku něco vybudovat, musí se zeptat městské části. Když městská část nesouhlasí, město s tím nic neudělá.

Je i tahle složitost důvodem, proč vaše společnost staví byty jen v některých čtvrtích?

Hledáme pozemky napříč celou Prahou. Záleží také na tom, v jakém čase pozemky vykupujete. Třeba teď je pro nás naprosto nejhorší čas na vykupování. Trh je nahoře. Ale dlouho tam nebude.

Myslíte, že spadnou ceny pozemků?

Ceny pozemků asi nespadnou. Ale možná že spadnou ceny bytů. Možná někdy. Ale neví se kdy.

To každého zajímá asi nejvíc, jak se budou vyvíjet ceny bytů…

Když se podíváte na dlouhodobé křivky, ceny jdou pořád nahoru. Ale teď se to urvalo. Teď je ten graf jiný. Růst byl pozvolný, meziročně o pět až deset procent. Ve druhém čtvrtletí roku 2015 se všechno zlomilo a ceny letí nahoru. Meziroční růst je o deset tisíc korun za metr čtvereční. To je moc. A proč jdou ceny nahoru? Je to v závislosti na tom, jaká je na trhu nabídka.

Na pražském trhu byla vždy konstantní, šest až sedm tisíc nových bytů. V roce 2015 dojela ta velká sněhová koule. Celé se to rozbilo, povolovací proces se zastavil nebo prodloužil. Teď je v nabídce 3600 bytů. Důsledkem je růst cen.

Vysoké ceny bytů na druhé straně developerům vyhovují. Není to, v nadsázce řečeno, spiknutí developerů s úředníky?

Není. My chceme stavět. My děláme všechno pro to, abychom mohli stavět. Velké developerské firmy, kterých je tady pár, mají obrovské týmy cenných lidí. My máme v developmentu sto až sto dvacet zaměstnanců. My o ně nechceme přijít, chceme stavět.

Ale loni jste měli rekordní zisk.

Měli. Protože nám dobíhaly akce, které byly povoleny někdy jindy. My koupíme pozemek, pět let povolujeme, dva roky stavíme. Zisk máme až v okamžiku, kdy vložíme do katastru kupní smlouvy. Do té doby je to pro nás nedokončená výroba.

V současnosti vám tedy vyhovuje, že dokončujete výrobu v době vysokých cen.

To ano, ale je to na projektech, které byly povolované v době, kdy to ještě tak nějak šlo. Teď se to zlomilo a ubývají nám projekty, které můžeme dát do výroby. Nechceme přijít o lidi a celý ten systém, říkáme tomu stroj na výrobu bytů. Na jedné straně se nám zdražují vstupy jako ceny pozemků – vlastníci půdy si říkají o dramaticky vyšší ceny, nárůsty jsou v desítkách procent. Na druhé straně máme v zásobě méně bytů, které můžeme nabídnout na trhu. Naše firma má teď v nabídce jen asi okolo padesáti bytů. A sto jsme letos prodali.

Kolik máte připravených projektů?

Na příštích pět let máme v různém stadiu projednávání připraveno dva a půl tisíce bytů. Bude záležet na tom, kdy se nám co podaří povolit.

Vraťme se ještě k cenám bytů. Čekáte tedy zastavení současného rychlého růstu cen?

Průměrná cena bytů, které se nyní prodávají, je v Praze 75 tisíc korun za metr čtvereční. A cena nabídky, tedy bytů, které jsou v nabídce, je 85 tisíc korun. To je, myslím, pro střední třídu strašně drahé.

Lidé už z Prahy odcházejí…

Ano, a kupují si byty třeba v Berouně, což bude mít špatný dopad na dopravu a tak dále. Místo toho, aby se povolilo stavění a dali jsme lidem, co chtějí.

Vidíte tedy nějakou cenovou úroveň, na které se růst zastaví?

Nevím. Bude to záležet na obecné ekonomické situaci. A jestli budou lidé investovat do bydlení. Lidé jsou vždy trochu pozadu za ekonomikou. Druhá věc je, jak bude Česká národní banka zdražovat peníze. Teď zdražila o dvě desetiny procenta, což není tak dramatické. Ale pokud by to udělala ještě jednou nebo dvakrát, tak by to mělo významný vliv. Současnou cenovou vlnu dělají úředníci a politici, jednoznačně. Ať nám stavby povolují, a my budeme rádi stavět. Není to tak, že bychom brzdili výstavbu, aby ceny šly vzhůru. To je lež. Scházíme se hodně často, myslím špičky českého developmentu, a zájem úplně všech je, že chceme stavět. Samospráva nám to nechce povolit.

Bude se proto výstavba nových bytů vzdalovat od Prahy?

To ne. Teď se schválily pražské stavební předpisy, které obsahují myšlenku, že zástavba má jít do centra. Praha se nemá rozrůstat, má zůstat v hranicích, v jakých je. Trend všech měst v Evropě je stavět dovnitř, využívat brownfieldy, dělat rekonstrukce. A stavět do výšky. Naším zájmem
není zastavovat někde pole.

Povedou současné vysoké ceny bydlení k výstavbě nájemního bydlení?

Pokud ceny nespadnou a budou se držet na této úrovni, tak lidem nebude zbývat nic jiného než jít do nájmů. Už jsou tu první vlaštovky, kdy se někteří podnikatelé odvážili postavit velké bytové domy a nabídnout je jenom k nájmu. My už máme připraveny také dva projekty, které bychom si chtěli nechat ve vlastnictví a zřídit tam jenom nájmy.

Začnete stavět nájemní domy? Kde mají ty první vyrůst?

Jeden chceme postavit v městské části Praha 13 a druhý v Praze 8. Kdy budou, záleží na povolovacích procesech.

Takže nájmy už jsou tak vysoko, že se vyplatí stavět nájemní domy?

Přesně tak. Nebo do toho budeme schopni zapojit cizí zdroje. Když se to správně nadesignuje, tak využijete delšího bankovního financování nebo financování mimobankovního, které dnes můžete na trhu sehnat. Úspěšnost nájemního bydlení bude záležet na tom, s jak drahým kapitálem budeme pracovat. Teď si myslíme, že by mohla být doba pro budování nájemního bydlení.

Měly by do výstavby nájemního bydlení jít veřejné peníze?

Ne, proč? Když nejdou do bydlení jako takového, proč by měly jít do nájemního bydlení?

Někteří politici prosazují, aby se města stala investory nájemního bydlení.

To je vtipné. Oni to hrají na notu, že bytů je málo a že se povoluje pomalu. Tak se rozhodli, že budou stavět nájemní bydlení. Ale spadnou do stejných problémů, jako máme my. Nebo pro ně platí jiné zákony? Narazí na stejnou zeď špatných zákonů a úřednických procesů jako my. Myslím , že trh s bydlením a development jsou jedním z mála oborů, které v zemi fungují. Jsou na tržní bázi. V okamžiku, kdy do toho vstoupí stát nebo obce, tak to pokroutí. Když bylo regulované nájemné, taky byl trh hodně pokroucený. V okamžiku, kdy se regulace zrušily, je nájemné regulováno trhem a je to to nejlepší, co může být.

Vaše firma sídlí v Nových Butovlcích v kancelářském komplexu. Proč jste si ještě nevybudovali vlastní sídlo?

Teď už ten záměr máme. Máme vytipován pozemek, je tady blízko. Pokud se nám podaří dokončit proces směny – pozemek je magistrátní, nabídli jsme jim za to nějaké jiné pozemky – tak bychom si postavili vlastní budovu. Bude trochu jiná než všechny, co tady jsou. Zvláštní, organická, žádná pravoúhlá architektura.

Kdy bude stát?

To je dobrá otázka. Za sedm let? Když za pět let, tak to bude úspěch.

Jste v branži pětadvacet let. Co je vaší ambicí?

Baví mě stavět hezké věci. Divím se, že máme v Praze jenom jeden Tančící dům. Proto třeba naší ambicí v následující dekádě bude postavit k Tančícímu domu nějaký další objekt, který bude zajímavý. Máme dva takové objekty vymyšlené a připravené. Bohužel je nemohu ukázat. Ale věřte, že na tom pracujeme hodně intenzivně.

Řada úspěšných byznysmenů jde v současnosti do veřejného prostoru, do politiky. Tvrdí, že chtějí změnit to špatné, co vy sám také pojmenováváte. Vás politika nepřitahuje?

Já nemohu jít do politiky. Spousta lid í mi říká, proč nejdu měnit věci tam, kde by se daly měnit. Ale on je to obrovský rozdíl. Demokracie se u nás zvrtla do situace, že do věcí m luví všichni, ale nikdo nemá odpovědnost. Nikdo není schopen rozhodnout, i kvů li tomu, že může být neúspěšný. V podnikání to tak je, všechna důležitá rozhodnutí, ta strategická, dělám já. Musím se rozhodnout, musím říkat, co budeme dělat a proč. Hlavně umět odpovídat na otázku proč. To v politice nejde. Tam vás mají za lumpa, že máte jiné úmysly. Myslím, že ještě není dobrá doba, aby podnikatelé vstupovali do politiky.

I když to nyní řada z nich dělá?

Klobouk dolů. Pokud jsou jejich úmysly správné. Já zůstanu v branži, chceme dělat i nějaké věci kolem. Chceme se víc věnovat i cestovnímu ruchu. Vlastníme Monínec (lyžařský areál – pozn. red.), k němu bychom rádi postavili v Železné Rudě obdobu, ale tam už to povolujeme také sedm let.

Kde přesně má nový lyžařský areál stát?

Samoty, což je po levé straně při příjezdu do Železné Rudy. Ale potřebujeme se tam dostat s lanovkou dvě stě metrů do národního parku a teď se to zaseklo. Máme ještě jeden nový projekt. Chceme postavit vinařství ve Veselí nad Moravou. Nějakých 150 tisíc lahví roční produkce.

Takže se pouštíte do svých koníčků, lyžování a vína?

Lyžování není tak moc velký koníček, ale víno ano, to je můj koníček. S myšlenkou, že by bylo dobré koupit vinařství nebo si postavit vlastní, žiji dva nebo tři roky. A teď se to naskytlo. Zastupitelstvo Veselí nad Moravou snad v září schválí čistopisy všech smluv. Pak budeme naostro projektovat.

A stane se z vás vinař.

To už jsem. Ale z naší skupiny se pak stane vlastník vinařství.

Dalibor Martinek
redaktor týdeníku Ekonom