Hlavní vlna expanze nákupních center již pominula, trendem je redevelopment. Trh i nadále zaznamenává vysoký objem transakcí, došlo ke změně vlastníků řady obchodních komplexů.

Obchodní centra

Nejoblíbenějším místem nákupu nepotravinářského zboží v Česku zůstávají nákupní centra. V současné době jich zde fungují více než čtyři stovky, a to nejrůznějších typů a velikostí: nákupní galerie, retail parky, hypermarkety s malými shopping mally s plochou přes 5 000 m2, specializovaná centra atd. Jejich celková pronajímatelná plocha činí 4,5 mil. m2.

Devět desítek obchodních center lze podle kategorizace ICSC řadit mezi velká či středně velká, jejich celková plocha činí 2,3 mil. m2 GLA. Téměř čtvrtina z těchto center (a třetina ploch) je umístěna v Praze. Hranici sta obchodních jednotek překročily již více než dvě desítky center.

Rozvoj obchodních ploch

Hlavní vlnu expanze nových nákupních center má Česká republika za sebou. Míra saturace trhu je poměrně vysoká a naprostá většina investic proto nesměřuje do nové výstavby, ale do redevelopmentu – do modernizace či extenze stávajících budov.

Celkové přírůstky obchodních ploch tak byly v roce 2016 rekordně nízké. Na trhu vedle komplexů stavěných přímo retailery přibyla pouze dvě nákupní centra – AuPark Hradec Králové (21 tis. m2, developer HB Reavis) a Galerie Přerov (14 tis. m2, developer DBK; v tomto případě však šlo o kompletní rekonstrukci starého objektu Prioru) a několik retail parků.

Celková vybavenost obchodními centry v přepočtu na 1 000 obyvatel se nachází mírně pod průměrem EU. Přepočet podle reálné kupní síly Českou republiku rázem dostává mezi skupinu zemí s nadprůměrnou kapacitou obchodních ploch.

Kvůli vysoké konkurenci se některé regiony i konkrétní města dostaly do převisu nabídky nad reálnou koupěschopnou poptávkou. To nepříznivě dopadá na nákupní centra v těchto lokalitách – přibližně u pětiny z nich jsou již problémy s návštěvností i obsazeností.

„Pro růst hodnoty projektu bude stěžejní kvalitní property management.“ Karel Klečka, Patria investiční společnost

Vedle konkurence jsou však i další důvody tohoto stavu. K těm nejčastějším patří nevhodné umístění, nedostatečný poptávkový potenciál spádového území či nesprávně zvolené dimenze a layout centra. Pro mnohé z těchto center může být jediným řešením zásadní změna, ať již layoutu, zacílení, nájemního mixu, celkového funkčního využití anebo změna vlastníka.

Tlak na ekonomičnost provozu roste. Jedním z průvodních jevů je „downsizing“, tedy redukce ploch řady prodejců, zejména těch velkoplošných. S posilováním e-commerce a s tím spojeným tlakem na efektivitu kamenných obchodů se tento trend bude v řadě segmentů trhu ještě prohlubovat.

Nové větší obchodní projekty budou v dalších letech vznikat pouze v omezeném rozsahu. Skeptické ohledně přírůstku nových ploch do roku 2018 jsou i výsledky průzkumu ARTN – v žádném jiném z nemovitostních segmentů nebylo procento odpovědí očekávající přírůstek ploch tak nízké.

Hlavním důvodem je podle respondentů vysoká míra saturace v řadě lokalit. Jak vyplývá z průzkumu, i nadále existuje určitý prostor pro nový development. Především v některých okresních městech budou vznikat nové retail parky, které umožňují obchodníkům expanzi za příznivé nájemné a nízké provozní náklady.

Přes střízlivé prognózy ohledně expanze se na některé zajímavé projekty můžeme těšit i v následujícím období. Hlavní událostí roku 2017 by mělo být rozšíření pražského OC Chodov o dalších téměř 41 tisíc m2. Proběhne ve dvou vlnách, po kterých se v závěru roku počet obchodů, restaurací a dalších provozoven přiblíží k hranici tří stovek, což bude o 50 % více, než nabízí druhé největší obchodní centrum v zemi.

Slibováno je také otevření velkého outletového centra The Style Outlets poblíž pražského letiště – do projektu v roce 2016 vstoupil silný mezinárodní investor Neinver. Čekají nás také další investice do výstavby či rozšiřování center, v Praze i v regionech. V dalších letech jsou největší naděje vkládány do rozvojových projektů některých pražských nádražních areálů (Smíchov, Bubny).

Investoři a nájemci

V minulých Trend Reportech jsme predikovali stoupající atraktivitu retailu pro investory. Tento trend se naplno projevil v roce 2015, který se stal z hlediska investiční aktivity výjimečným. A vysoký objem transakcí byl příznačný také pro rok 2016 a první čtvrtletí roku 2017.

Dvě skutečně velké retailové transakce (nové vlastníky získala centra OC Letňany a Galerie Harfa) zaznamenala v uplynulých měsících Praha. Nejvyšší částku však zaplatila investiční společnost Deutsche Euroshop, která od Rockspring a ECE získala velké úspěšné regionální centrum Olympia Brno.

Aktivita investorů v retailovém segmentu se nesníží ani v roce 2017. Aktuálně probíhají jednání o prodeji také dalších center – proto předpokládáme, že i letošní rok bude v objemu investic nadprůměrný.

Investoři maloobchodní nemovitosti vyhledávají (a nezřídka přeplácejí) i přes riziko snižujícího se výnosu. Díky vysokému zájmu investorů yieldy v retailu dále klesají. Podle CBRE v roce 2016 klesly v průměru na 5 %, na high street dokonce pod 4 % (více v článku Investiční trh).

Kupující pochopitelně předpokládají, že se jim jejich investice vrátí v dostatečně vysokém příjmu z nájemného. Většina odborníků ovšem čekává, že nájmy se již příliš měnit nebudou, případně že dojde k jejich pouze mírnému nárůstu. Hovořit o průměrném nájemném je přitom zjednodušující – rozdíly mezi výší nájmů mezi úspěšnými a méně úspěšnými centry se totiž každým rokem zvětšují. Zatímco některá úspěšná centra v exponovaných lokalitách zvýšila nájmy menších ploch i na více než 120 EUR/m2/měsíc, u center ztrácejících návštěvníky i nájemce hodnota klesla často až k hladině kolem 10 EUR/m2/měsíc. Metodiku navíc ovlivňuje například také kombinace s odvodem z části obratu a další způsoby úhrady pronájmu.

Velmi se diverzifikují i úrovně nájmů podle síly nájemce. Stručně řečeno, čím silnější značka, tím náročnější vyjednávání developera nebo vlastníka (pakliže nejde o skvěle profitující obchodní galerie). A tím i výhodnější nabídky pro nájemce.

Na trhu jsou značky, které jsou nezbytné pro atraktivní a dobře nastavený nájemní mix. Naopak silná centra si mohou vybírat mezi desítkami zájemců a také této možnosti plně využívají. Nový nájemní vztah pro ně znamená vyšší příjem z nájmu či renomovanější značku, v optimálním případě obojí.

Perspektivy segmentu nákupních center

Investice v příštích letech budou směřovat do modernizací, redesignu a případně i rozšiřování některých stávajících center. Bude pokračovat návrat do městských center, zatímco řada center na periférii se bude potýkat s poklesem návštěvnosti.

Zvětší se rozdíly mezi úspěšnými a neúspěšnými centry (a to jak v návštěvnosti a obratech, tak následně i v nájmech). Dojde-li k zastavení růstu trhu, obtížná situace čeká centra, která nejsou v ideálních lokalitách, centra s nekomplexní nabídkou či s méně atraktivním tenant mixem, než má konkurence ve spádovém území.

Kvalitní management a kontinuální upgrade center budou podmínkami úspěchu. Zákazníci i retaileři budou vyhledávat primárně centra, která na sobě pracují a nabízejí více než dříve a více než ostatní. Více než dnes se centra budou zaměřovat na kvalitní možnosti využití volného času.

Hlavním sortimentem v nákupních centrech zůstane i nadále móda. Větší podíl v jejich nabídce budou hrát služby, gastronomie a zábava. Dobrá nákupní centra se stále více budou stávat místem setkávání lokální komunity. Výrazněji než dříve budou také centra budovat svůj jasný profil a svou pozici jako značky.

Tomáš Drtina

GfK