Minulý rok se v Praze prodalo 6 650 nových bytů, což znamená nárůst o 5,1 %; v Brně progres dosáhl dokonce 50 %. Průměrná cena dostupných bytů v hlavním městě vzrostla na 75 520 Kč/m2, což je meziročně o 17,4 % více. Nejlépe fungujícím sub-segmentem rezidenčního trhu jsou rodinné domy, naopak bytové domy se stavějí jen minimálně.

Bytový trh je zcela zásadní součástí života obyvateli ekonomiky státu. Je velice důležité vyvážené a správné nastavení fungování všech jeho součástí. Tedy vlastnického bydlení v rodinných domech, v bytech v bytovém spoluvlastnictví, družstevních bytech a vedle toho bydlení v bytech nájemních.

Bohužel, přístup státu k oblasti bydlení vycházející z poslední schválené státní bytové koncepce či dalších materiálů a zákonů je jen nesourodou řadou izolovaných zásahů dobydlení bez jakékoliv dlouhodobé vize. Příkladem může být příklon nejprve k vlastnickému bydlení, které se bez hlubší analýzy v preferencích změnilo k nájemnímu, aniž by však bylo doprovázeno jakýmikoli smysluplnými opatřeními, nebo dlouhodobá neschopnost řešit sociální bydlení. Obdobně zmateně působí náhledy našich politiků na celostátní a hlavně komunální úrovni na novou bytovou výstavbu.

„Nájemní bydlení je pokřiveno sociálními dávkami. Stát nebyl schopen ani zpracovat cenové mapy nájmu.“Petr Němeček, Hypoteční banka

Nemá smysl vést v poslední době tak oblíbené diskuze, která forma bydlení je ta správná. Zda ta ve vlastním, nebo bydlení v nájmu. Zásadní pro fungování trhu jsou všechny formy, každá z nich má svá specifika, výhody i nevýhody, rizika a přínosy.

Za nejlépe fungující lze na našem bytovém trhu považovat vlastnictví rodinných domů a bydlení družstevní. Nájemní bydlení i bytové spoluvlastnictví komplikuje nekvalitní legislativa a zdlouhavé a nepředvídatelné rozhodování soudů. Obdobně lze hodnotit i novou bytovou výstavbu. Rodinné domy se staví plošně po celé zemi, převážně individuálně. Bytové domy se však až na výjimky v naší zemi v posledních letech téměř nestaví.

S 21% podílem nájemního bydlení se Česká republika řadí do bloku východoevropských zemí. Nejvyšší podíl vlastnického bydlení mají Rumunsko, Slovensko, Litva, Chorvatsko, Maďarsko, Bulharsko a Polsko. Naopak ekonomicky vyspělejší země Evropy mají nejvyšší podíl nájemního bydlení, na předních místech jsou Německo, Rakousko, Dánsko, Velká Británie, Francie a Nizozemí. Průměr pro EU je cca 30 % bydlení v nájmu.1

Bytový fond ČR je tvořen z největší části rodinnými domy (cca 1,55 mil. domů), z toho 1,16 mil. je samostatně stojících, 133 tis. dvojdomků a 257 tis. domů řadových. Bydlí v nich více než 5,05 mil. obyvatel. Fond rodinných domů a počty domácností v nich bydlících nadále rostou. Tento trend lze předpokládat i do budoucna.

Oproti tomu segment bytů ve vlastnictví a bytovém spoluvlastnictví se již po mnoha letech saturace významně rozšiřovat nebude a dosáhne zhruba čtvrtiny z celkového bytového fondu.

„Kupující a nájemníci na rezidenčním trhu nemají dostatečné právní povědomí a profesionální hráči na tomto trhu by se měli aktivněji snažit o jeho kultivaci.“ Tomáš Běhounek, bnt attorney-at-law

Ročně se u nás modernizuje přibližně 10 000 bytů a postaví cca 25 000 nových bytů. Nová výstavba je tvořena individuální výstavbou rodinných domů, bytových domů se staví v tomto poměru velice málo. Výjimku představují pouze Praha a Brno. I v těchto městech je ale nových bytů nedostatek.

V Praze se mezi roky 2013–2016 postavilo celkem cca 19 tis. bytů, z toho v rámci developerských projektů je to přibližně jen 13 tisíc, což je objektivně velice málo. To se dle očekávání muselo odrazit na cenách nemovitostí, které rostou kvůli nedostatku vhodných nemovitostí a změně orientace developerů z levnějších na dražší projekty.

Nová výstavba v Praze nestačí pokrýt potřebu bytů vyvolanou růstem počtu obyvatelstva. Od roku 2011 jde přibližně o 30 tisíc hlavně dospělých občanů. Růst počtu obyvatel Prahy je totiž dán převážně kladným migračním saldem. Nejvíce obyvatel přibývá v Praze 6, 5 a 8, ubývá naopak rezidentů v centru.

Demografické změny patří k nejvýznamnějším faktorům, které ovlivňují trh s byty a domy. Soustavně klesá počet mladých lidí ve věkové kategorii, kdy si obvykle pořizují vlastní bydlení. Nejprve to byly ročníky okolo třiceti let, nyní se již snížení počtu obyvatel projevuje u čtyřicátníků.

V rámci celé ČR v letech 2013–2016 (QIII) vzniklo celkem 92 656 bytových jednotek, v rámci bytových domů šlo o 25 338 jednotek. Staví se tedy převážně rodinné domy.

Z celkového počtu cca 6,2 tis. sledovaných obcí byla po Praze a Brně v posledních letech nejsilnější výstavba v Plzni, Ostravě, Olomouci, Českých Budějovicích, Pardubicích, Liberci, Opavě, Hradci Králové a na Kladně. Vyšší stavební aktivita je však patrná také v řadě menších obcí v suburbánním pásmu těchto měst, např. Brandýse nad Labem, Nehvizdech, Jesenici u Prahy, Říčanech, Hostivicích, Slavkově u Brna, Šlapanicích, Moravanech atd.

Jiří Pácal

Central Europe Holding a.s.


1 Zdroj: Eurostat 2014