V úterý 22. srpna 2017 se v Praze mluvilo o makroekonomických trendech a jejich vlivu na nemovitostní trh v České republice. V diskusi vystoupili čtyři řečníci z finančního světa – Zdeněk Tůma (KPMG), Jan Frait (ČNB), Petr Dufek (ČSOB) a Milan Roček (Společnost pro cenové mapy; Hyposervis), debatu moderoval Jan Sadil.


Profesor Jan Frait z ČNB názorně ukázal, jaká je aktuální analýza centrální banky. Současný stav – tedy relativně slušný hospodářský růst a nízká inflace – se dle jeho slov nedá označit za normál. „Pokud mě znáte, tak víte, že jsem placen za pesimismus, nicméně dnes tomu tak není a já jsem vcelku optimistický,“ konstatoval.

Ceny nemovitostí jsou v ČR spíše mírně nadhodnocené, nicméně lze předpokládat další růst, a to zejména kvůli optimistickým očekáváním. Důležitější zprávou pro ČNB je ale aktuální zpomalení růstu hypotečních úvěrů, neboť dosavadní dynamika byla neudržitelná. „A ačkoliv se nyní nacházíme v příznivých časech, je potřeba dát si pozor na ekonomické cykly, protože v dobrých časech skutečně vznikají rizika, která se projeví v příští recesi,“ varuje Jan Frait.

Zejména na nabídku a poptávku na pak zaměřil Petr Dufek: „Posledního půl roku je český realitní trh rekordmanem. Ceny porostou nejrychleji.“ Za tímto fenoménem podle ekonoma ČSOB stojí uvolněné měnové podmínky bank a fakticky omezená nabídka. Největší deficit je v Praze, kde lze od krizového roku 2008 pozorovat permanentní trend nedostatečné výstavby nových bytových kapacit. Spolu s hlavním městem trpí také Brno a Středočeský kraj.

Aktuální průzkum (3. čtvrtletí 2017) ukazuje, že „to nejlepší má již poptávka zřejmě za sebou,“ jak řekl Dufek a dodal: „… věříme tomu, že krátkém horizontu porostou ceny nemovitostí, jak ostatně tvrdí ČNB, protože nabídka je opravdu velmi slabá a stavební povolení v jednotlivých krajích neukazují, že by v blízké době mohlo něco změnit.“

Zdeněk Tůma následně upozornil na rozdíly mezi současností a obdobím před rokem 2007 (označovaným taktéž jako „Great Moderation“), kdy se sice jednalo o podobnou situaci s nízkými sazbami a nízkou inflací, ale jinou podstatou. „Tehdy to bylo dáno velmi levnou nabídkou práce ve světě,“ objasnil Tůma s tím, že příčiny jsou momentálně někde jinde. „Současné napětí je tvořeno momentální situací na trhu nemovitostí z hlediska nabídky a velmi silnou poptávkovou stranou,“ uzavřel.

Z globálního do lokálního hlediska nakonec diskusi nasměroval Milan Roček. Konstatoval, že „za posledních 50 let měly všechny země rozdílné vstupní parametry,“ což samozřejmě ovlivnilo vývoj tamních realitních trhů. V ČR je specifická demografická situace tvořená silnou poválečnou generací a tzv. Husákovými dětmi, což spolu s faktem, že se v posledních 25 letech téměř nestaví, zákonitě zvětšuje deficit na straně nabídky. „Z mého pohledu tady nemůžeme hovořit o žádné realitní bublině, ale o tom, že jsme zapomněli vnímat demografický vývoj v posledních dekádách,“ shrnul Roček.

Tempo růstu cen nemovitostí se v následujících letech pravděpodobně výrazně měnit nebude, shodují se ekonomové. Český trh velmi ovlivňuje velký nedostatek nových bytů (např. v Praze a Brně situaci ještě výrazně deformuje fenomén sdíleného bydlení) a silná poptávka, což povede k tomu, že se ceny budou spíše zvyšovat.