Povolení rezidenčních developerských projektů zabere v Praze v průměru sedm let. Celkový proces od první fáze předprojektové přípravy do doby dokončení stavby pak trvá téměř 9 let. Do komplikovaného procesu navíc v jakékoliv fázi mohou vstoupit různé instituce a o řadu roků je zdržet. Úřady přitom bez jakýchkoliv sankcí nedodržují zákonem dané lhůty. To jsou zjištění Analýzy připravovaných projektů Deloitte.


Analýza se zaměřila na všechny rezidenční developerské projekty různé velikosti, které se objevily na úředních deskách metropole v období od 1. 1. 2014 do 31. 3. 2018 a doposud nejsou po stavební ani právní stránce dokončeny. Zkoumala schvalovací proces přípravy projektů zahrnující tři hlavní fáze – zahájení a dokončení EIA (tedy posouzení vlivů na životní prostředí), vydání územního rozhodnutí (ÚR) a stavebního povolení (SP). Z hlediska jednotlivých fází bylo rozhodující datum vydání rozhodnutí.

„Za posledních deset let se doba povolování výstavby nových bytů významně prodloužila. Na trhu navíc často dochází k dalším nešvarům. Například nejsou dodržovány správní lhůty. Stále více se tak prohlubuje problém s nedostatkem nových bytů, které je možné na trhu vůbec nabídnout,“ říká Miroslav Linhart, partner a vedoucí oddělení nemovitostí společnosti Deloitte.

„Na schvalovací proces mají navíc vliv organizace, které mohou do jednání kdykoli vstoupit. Jedná se o takzvané privilegované žalobce, tedy dotčenou veřejnost, která hájí různé zájmy dle zákonem stanovených omezujících podmínek. Vedle nich jsou to i účastníci řízení podle stavebního zákona, zejména žadatelé a vlastníci sousedních pozemků,“ doplňuje Petr Hána, senior manažer ze společnosti Deloitte.

Relativně dlouhá doba předchází zahájení samotného řízení. Investoři reálně zahájí povolovací proces až po několika letech od doby, kdy pozemek určený k výstavbě získali. V průměru je to 1,7 roku. V případě potřeby změny Územního plánu pak dochází k dalšímu výraznému zdržení. Jen v současné době Praha eviduje přibližně 400 žádostí o změnu Územního plánu, které nebyly projednány zastupitelstvem hl. m. Prahy. Většina z nich se přitom zastavila v rámci politického rozhodování.

Studie neřeší případná odvolání proti rozhodnutí úřadů. Pokud jsou vydána a následně soudně napadena, jejich lhůta se fakticky prodlužuje o další roky. Jak uvádějí investoři, běžnou dobou pro vyřízení soudních pří jsou dva roky.

Délka jednotlivých fází procesu

  • Průměrná doba mezi zahájením procesu EIA a jeho dokončením: 0,5 let
  • Průměrná doba mezi dokončením procesu EIA a vydáním ÚR: 1,7 roku
  • Průměrná doba mezi vydáním ÚŘ a vydáním SP: 2,9 let
  • Délka trvání cyklu od zahájení EIA přes dokončení EIA, vydání ÚR a SP: 5,1 let
  • Předprojektová příprava: 1,7 roku
  • Výstavba: 2 roky

Praha se nicméně může pochlubit i extrémy. Analýza společnosti Deloitte ukázala také na projekt, který je v Praze v procesu povolování evidován již více než 24 let.

Připravované projekty v číslech

  • V rámci zhruba 730 rezidenčních developerských projektů byly evidovány údaje o více než 42 000 bytech.
  • Nejvíce rezidenčních projektů v přípravě se nachází v Praze 5 (168).
  • Nejvíce bytů v přípravě je v Praze 4 (8 898).
  • Z hlediska průměrného počtu bytů se největší bytové rezidenční projekty plánují v devátém městském obvodu.
  • Nejvíce bytů v přípravě na 1 000 obyvatel vzniká v Praze 19 (88).