V roce 2016 došlo opět k rekordnímu meziročnímu nárůstu investic v ČR, což svědčí o kontinuálním zájmu investorů o aktiva v ČR a současně o apetitu bank tyto nákupy financovat. Trh charakterizuje vysoká likvidita a nízké úrokové sazby. Development, zejména v Praze, je negativně ovlivněn diskusemi o metropolitním plánu a nejasností kolem Pražských stavebních předpisů.


Bankovní financování

Rok 2016 byl pro český nemovitostní trh charakteristický pokračováním meziročního nárůstu objemu investičních transakcí, a to ve všech segmentech trhu – kanceláře, logistika, retail (více v samostatném článku o Investičním trhu). Oproti roku 2015 stoupl objem investičních transakcí o víc jak 20 % na úroveň kolem 3,5 mld. EUR. Průměrná velikost transakce dosahovala 56 mil. EUR, což je o 10 mil. EUR více než desetiletý průměr.

Dynamická aktivita na tuzemském investičním trhu je podporována apetitem financujících bank. Stimulanty jsou nízké úrokové sazby a přemíra likvidity. Obé v důsledku vede k vysoké konkurenci mezi bankami, z čehož ve finále profitují klienti.

Úvěrové financování je relativně snadno dostupné pro kvalitní projekty a zkušené hráče. Investiční transakce, podložené prokazatelným cash flow, jsou bankami preferovány před financováním developmentu.

Banky se naučily pracovat s požadavkem regulátora (tzv. kritérium Basel III), který po bankách vyžaduje udržovat potřebnou výši rizikově vážených aktiv v porovnání s výší a kvalitou úvěrové expozice. Čím konzervativnější struktura financování (tedy nižší LTC či LTV) a kvalitnější aktivum (silné a stabilní cash flow), tím nižší spotřeba regulatorního kapitálu a samozřejmě ve finále nižší marže pro klienty.

Je možné konstatovat, že podmínky úvěrů bank operujících na českém trhu se mezi sebou výrazně neliší. I nadále se velmi omezeně financují spekulativní transakce. Rovněž pozemky pro výstavbu jsou developery většinou kupovány z vlastních zdrojů, bez využití úvěru. Jedním z hlavních důvodů je skutečnost, že jak spekulativní development tak nákup pozemků na úvěr vedou k velké spotřebě regulatorního kapitálu, kterým banky operující na realitním trhu musejí logicky šetřit.

U financování developmentu banky vyžadují jako podmínku čerpání úvěru 25–35 % vlastních zdrojů (tedy 65–75 % loan to cost – LTC). Výše (před) pronájmů se liší dle jednotlivých segmentů: u logistiky je standardně požadováno 70–90 %, u obchodních prostor 50–70 % a u kanceláří minimálně 50–60 %. Čím vyšší předpronájem, tím nižší procento equity je ochotna banka akceptovat. Nestává se však často, že by banky i při plně předpronajatém projektu poskytly více než 80 % LTC.

U developmentu banky též vyžadují, aby sponzoři ručili za veškeré vícenáklady (tzv. Cost Overrun Guarantee) a za bezproblémové dokončení projektu (tzv. Completion Guarantee). Záruky platí do doby, než je projekt zkolaudován a naběhne reálné cash flow, podložené dlouhodobými nájemními smlouvami s kvalitními nájemci, nebo kupními smlouvami v oblasti rezidenčního developmentu.

„Banky mají přehnané nároky na ručení, požadavky exkluzivity pro jednu banku, omezení obchodních aktivit či případně zasahování do fungování úvěrované společnosti.“ Jiří Pácal, Central Europe Holding

U financování investičních transakcí se pohybuje požadované loan to value (LTV) nejčastěji mezi 55–70 %. Ochota bank přistoupit na vyšší LTV je velmi limitovaná a na trhu výjimečná. Důvodem je opět spotřeba regulatorního kapitálu. Oproti předchozím letům bývá stále častěji vidět „zdravější“ konzervativní LTV kolem 50 %, což je dáno přebytkem likvidity na trhu.

Z pohledu struktury financování je zajímavý pohled na amortizační plány (doba za kterou je úvěr splatitelný) a „tenor“ (délka) bankovního financování. Amortizační plán je podstatný pro ekonomiku investora: čím je amortizační plán delší, tím více může používat volné cash flow například pro výplatu investorů, kteří mu dočasně „svěřili“ své zdroje za úplatu.

V běžné praxi dochází k rozumným kompromisům mezi požadavky investora a možnostmi banky: ustáleným je amortizační plán u nových nemovitostí mezi 20/25 lety (kanceláře a retail), u starších maximálně do 15 let. U logistiky bývá splátkový plán kratší než u kanceláří a retailu, obvykle se pohybuje mezi 15/20 lety, samozřejmě v závislosti na charakteru nájemních smluv (délka/kvalita nájemce).

U většiny investičního financování je bankou klientovi poskytnuto financování s tenorem na 5 let. Předpokládá se, že na konci pětiletého období se úvěr refinancuje, a to dle aktuální situace projektu, délky nájemních smluv, ceny peněz na trhu atd. Snahou dlouhodobých investorů je získat od bank i desetiletý komitment (snaha zafixovat aktuální nízké úrokové sazby). Banka ovšem k tomuto kroku přistupuje zcela výjimečně, předpokladem jsou zpravidla dlouhodobé (deseti- a víceleté) nájemní smlouvy s finančně silnými nájemci.

Při financování investičních transakcí kladou banky značný důraz na kvalitu a transparentnost nezávislého ocenění (valuation), technickou, právní a daňovou prověrku stavu nemovitosti před nákupem (Due diligence). Pro udržitelnost kvality investice má rovněž klíčový význam profesionální asset a property management.

Struktuře financování odpovídají marže, jež se u developmentu aktuálně pohybují v rozmezí 2,00–3,50 % u CZK financování a 2,20–3,70 % u EUR financování. Marže, zahrnující rovněž likviditní přirážky (náklady na obstarání zdrojů), se u jednotlivých bank liší.

U investičního financování marže ve srovnání s rokem 2015 i přes sílící konkurenci nepoklesly. Naopak, došlo jejich stabilizaci a pro nadcházející období let 2017/2018 lze očekávat dokonce mírný nárůst. Aktuálně se marže pohybují v rozmezí 1,70–2,50 % u CZK, v případě financování v EUR jsou marže o cca 0,20–0,30 % vyšší.

Konkrétní podmínky investičního financování vždy závisejí na charakteru projektu, historii klienta, výši LTC/LTV, parametrech nájemních smluv či stabilitě cash flow. I v tomto případě platí, že čím nižší LTV, tím nižší může být ve finále marže.

Při strukturování financování hraje nadále podstatnou roli profesionalita a předchozí zkušenost developera/investora, kvalita zdroje splácení, právní vymahatelnost zajištění a vlastní hodnota zástavy. Kromě úvěrových prostředků se developeři a investoři snaží získat finance formou emise bondů – korporátních i projektových. Ve srovnání s objemem úvěrů jde však o zanedbatelné procento.

Rok 2016 potvrdil, že trh nemovitostí v ČR je zdravě dynamický a pro investory dostatečně transparentní. Aktiva v ČR a zde dosahované yieldy jsou pro investory nadále zajímavé. Uvidíme, nakolik se dopad Brexitu či dopady výsledku prezidentských voleb v USA promítnou do parametrů mezinárodních transakcí. Osobně očekávám postupné utužování podmínek financování, a to jak z pohledu struktury (LTC/LTV), tak i s ohledem na postupné navyšování marží, zvláště u dlouhodobého financování.

Lenka Kostrounová

ČSOB